나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

물건명: 수원지방법원 2025타경1375 (4) 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층 204호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2018년

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 152,000,000원

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2018년 4월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 을구의 근저당, 임차권 및 갑구의 가압류, 임의경매 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2024년 4월 30일

* 배당신고일자: 2025년 8월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을2) 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (배우정)

* 갑2: 소유권이전 (남소라)

* 을1: 근저당 (신한은행, 1,380,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (박석희, 50,000,000원, 2025-12-23 접수, 말소 예정)

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 30,000,000원, 말소 예정)

* 갑4: 임의경매 (신한은행, 말소 예정)

* 총 채권액: 1,460,000,000원

3.4. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리나 부담할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 권선동 일대는 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구의 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 권선초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

수원시청역(분당선)이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상의 복잡성이 있을 수 있으나, 본건의 경우 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 주변 환경

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 혐오시설이나 심각한 소음, 악취 등 주거 환경을 저해할 만한 요소는 현재 파악되지 않았습니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액과 실거래가 수준 간의 다소 차이가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접 및 우수한 교통 접근성

* 권선초등학교 인근의 교육 환경

* 간결한 권리관계로 명확한 명도 진행 가능

* 1인 가구 및 소규모 가구 수요에 적합한 소형 평형

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본건의 전용면적(8.89평) 기준 시세는 약 125,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 152,000,000원 대비 시세 차이를 고려할 때, 약 132,000,000원의 입찰가를 제시하는 것을 권장합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준이며, 치열한 경쟁 시에는 변동 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.