나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경1375 (5) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 129,000,000원

* 토지면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

* 토지 지분: 18.42㎡ (약 5.57평)

* 건물면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

* 건물 지분: 25.08㎡ (약 7.59평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축 연도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 해당 층: 3층 (총 5층 건물)

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 "수원시청역(분당선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-25

* 확정일자: 2018-05-03

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* *임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 105,000,000원은 인수 대상이 아닙니다. 그러나 법원 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부는 배당 절차를 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원)*

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2018년 04월 27일 신한은행 근저당권 (금 1,380,000,000원)

* 등기상 권리 내역:

* 소유권보존: 배우정 (2018-04-27)

* 소유권이전 (매매): 남소라 (2018-04-27)

* 근저당: 신한은행 (1,380,000,000원, 2018-04-27) - 말소기준권리

* 가압류: 경기신용보증재단 (30,000,000원, 2025-04-03) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매: 신한은행 (2025-06-20) - 매각으로 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,410,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 물건명세서 및 등기부 요약에 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않아, 일반적으로 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 권선동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 수원시청역(분당선)을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

* 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기(2019~2021년)에 건축된 다세대 주택의 경우, 전용면적 42.85㎡~50.98㎡ 기준으로 2026년 3월에 195,000,000원 ~ 197,000,000원에 실거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 129,000,000원과 비교 시 상당한 시세 차이를 나타내므로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 권선초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 수원시청역(분당선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의: 주거지대 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 특수물건정보에 "유동화물건, 공동담보"라고 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건이 담보로 제공된 채권이 유동화되었거나, 여러 개의 채무와 연계되어 있음을 시사합니다. 이러한 특수성은 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 보증금 105,000,000원에 대한 배당 신고를 하였으므로 법원 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. (인수 보증금은 0원이지만, 배당금액의 전부 또는 일부가 법원 배당을 통해 지급되어야 하므로, 배당표 확정 및 이의 제기 등을 사전에 인지해야 합니다.)

* 감정평가서상 "임대관계 미상임"이라는 기재는 현재 파악된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 해당 물건의 토지이용계획상 "제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역" 등이 지정되어 있습니다. 특히 비행안전구역(전술) 지정은 해당 지역의 군사 활동이나 항공기 운항과 관련된 제한 사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주변 시설에 대한 외부 검색을 통한 혐오시설 여부는 현재 데이터베이스로 확인이 불가하며, 현장 조사를 통해 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 129,000,000원이지만 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 현저히 낮은 감정가를 기록하고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, "유동화물건, 공동담보"라는 특수성은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 법률 및 권리 분석이 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 높은 시세 차익 잠재력.

* 수원시청역(분당선) 인근 역세권 입지로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 건축된 지 비교적 오래되지 않아(2018년 준공) 즉시 활용 및 임대가 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 129,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가가 195,000,000원 ~ 197,000,000원에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세 반영을 통한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가의 130% ~ 140% 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 167,700,000원 ~ 180,600,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, "유동화물건, 공동담보" 등의 특수 물건 정보를 고려하여, 실제 입찰 시에는 예상되는 시세와 물건의 명도 가능성, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.