나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1375 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층304호

신주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 (권선동)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2018년 사용승인 (2017년 신축허가)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

건물층수: 총 5층 건물 중 3층 304호

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지및건물면적

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

토지지분: 21.59㎡ (약 6.53평)

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 토지 면적: 250.4㎡

건축물대장상 건물 연면적: 482.48㎡

1.3. 감정가및경매정보

감정가: 154,000,000원

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 1,542,300,000원

1.4. 특이사항및주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (별도 기재 사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 전형적인 주거지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 분당선 "수원시청역"이 소재하여 도심 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

제2종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역

상대보호구역 (권선초등학교)

비행안전제6구역 (전술)

도시교통정비지역

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 배우정 (2018-04-27)

소유권이전: 남소라 (2018-04-27, 매매)

근저당권: 신한은행 (2018-04-27, 1,380,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 이현아 (2024-10-15, 132,300,000원, 말소) - 전입일자: 2020-09-10, 확정일자: 2020-07-20

가압류: 경기신용보증재단 (2025-04-03, 30,000,000원, 말소)

임의경매: 신한은행 (2025-06-20, 말소)

3.2. 임차인현황

임차인: 이

보증금: 132,300,000원 (등기부상 권리금액 기준)

차임: 0원

전입일자: 2020-09-10

확정일자: 2020-07-20

배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

* 임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리및인수권리

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2018-04-27 접수)

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 후순위 권리 및 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도로 인수해야 할 권리나 보증금 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변건물정보

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2019년~2021년)에 건축된 다세대주택들이 인근에서 거래되었습니다.

주요 거래 사례 건물명: 하모니, 권선하우스, 투데이.

이들 건물들은 2019년~2021년 사이에 건축되었습니다.

4.2. 시세분석

감정가: 154,000,000원 (1.54억 원)

본건 전용면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

주변 최근 매매 사례 (2026년 3월):

* 44.66㎡ (약 13.51평) 거래가: 197,000,000원

* 42.85㎡ (약 12.96평) 거래가: 195,000,000원

* 50.98㎡ (약 15.42평) 거래가: 197,000,000원

시세 분석 결과:

주변 다세대주택들의 최근 거래 가격은 약 1.95억 원 ~ 1.97억 원 수준입니다. 이는 본건의 감정가 1.54억 원보다 상당히 높은 금액입니다.

비교 사례로 제시된 건물들의 면적이 본건(약 8.89평)보다 넓음에도 불구하고 높은 가격에 거래되었음을 감안할 때, 본건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변 시세를 고려했을 때, 본건의 실제 가치는 감정가보다 높게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 5층 건물에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 이용상태

본건은 현재 공동주택 (도시형생활주택 - 원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 금융 구조상 특징이며, 일반적인 경매 절차에 직접적인 위험 요소는 아닌 것으로 보입니다.

6.2. 기타리스크

현황 임차인 정보: 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 누구이며, 어떤 조건으로 거주 중인지에 대한 현장 확인이 필요합니다.

무단 증축 등 공부와의 차이: 건축물대장상 제시외 건물이나 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 실제 현황 조사 시 재확인이 필요합니다.

주변 환경: 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 볼 만한 시설은 확인되지 않았으며, 학교 및 주거시설이 위치한 일반적인 주거지역입니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근 및 수원시청역(분당선) 이용이 가능한 우수한 입지를 자랑합니다.

2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 약 8.89평의 원룸형 주택입니다.

본건의 감정가 1.54억 원은 최근 주변 실거래가(약 1.95억 원 이상) 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 전혀 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

다만, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가적인 현장 조사는 반드시 필요합니다.

8. 투자포인트

* 뛰어난 입지: 수원시청역 접근성, 생활 편의시설 및 교육 환경 우수

* 신축급 건물: 2018년식으로 비교적 최신 상태 유지

* 시세 대비 저평가: 감정가와 주변 실거래가 간 시세 차익 가능성

* 권리상 안전: 인수되는 권리 및 보증금 부담 없음

* 안정적인 임대 수요: 도시형생활주택으로서 원룸형 주거 공간의 꾸준한 수요 기대

9. 예상입찰가

감정가: 154,000,000원

주변 시세: 약 195,000,000원 ~ 197,000,000원 (유사 면적 기준)

본건의 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있으며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 시세 반영 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

주변 넓은 면적의 주택이 1.95억 원 이상에 거래된 점을 감안하여, 본건의 가치를 평가합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 이상에서 시세의 90% ~ 95% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

(본 예상 입찰가는 현 시세 및 권리 분석을 토대로 산정한 것으로, 실제 입찰가는 개별적인 투자 전략 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.