나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [6] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1375 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 1억 5,300만원

* 토지 면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

* 토지 지분: 21.53㎡ (약 6.51평)

* 건물 면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

* 건물 지분: 29.31㎡ (약 8.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "수원시청역(분당선)"이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 27일 신한은행 근저당권 (1,380,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 가압류(경기신용보증재단), 임의경매(신한은행) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 9,000,000원

* 차임: 10,000원

* 전입일자: 2024년 5월 16일

* 확정일자: 2024년 5월 8일

* 배당신고일자: 2025년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 임차인 이 은 대항력이 없어 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사한 다세대 주택(건축년도 2019년~2021년)의 경우 전용면적 42.85㎡~50.98㎡ 기준으로 1억 9,500만원에서 1억 9,700만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,400만원에서 1,550만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 감정가 대비 분석: 본건의 감정가는 1억 5,300만원이며, 건물 면적은 29.31㎡(약 8.87평)입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 대비 상대적으로 작은 크기임에도 불구하고, 면적당 감정가가 약 522만원(평당 약 1,725만원)으로 최근 거래 사례의 평당가(약 1,400~1,550만원)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 유사 면적의 소형 주택에 대한 시장 수요나 개별 물건의 특성이 반영되었을 수 있습니다.

* 주변 상업시설: 주거지대임에도 불구하고 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 수원시청역(분당선)과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 편의시설: 권선초등학교가 인근에 위치하며, 주거지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주택 및 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 유동화물건 및 공동담보 물건의 경우, 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으나 본건의 경우 말소기준권리 이후 권리들이 정리된 상태로 매각 예정입니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 이는 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 비행안전구역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 면적 대비 시세: 본건의 감정가는 면적 대비 높은 편으로, 향후 시세 변동 및 시장 상황에 따라 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(수원시청역) 인근의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 소멸되는 권리가 많고, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리확보 측면에서 유리합니다. 다만, 면적 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 유동화 및 공동담보 물건으로 추가적인 검토가 필요할 수 있으나, 현재로서는 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 면적과 감정가로 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 역세권 입지: 수원시청역(분당선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 주거 수요에 부합하는 상품입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,300만원입니다. 주변 유사 면적의 매물 실거래가가 약 1억 9,500만원~1억 9,700만원에 형성되어 있으나, 이는 본건보다 더 큰 면적임을 감안해야 합니다. 감정가 산정 시 면적 대비 단가가 다소 높게 책정된 점을 고려하고, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 낙찰받는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원

본 권장 입찰가는 현재 시세 및 권리 분석을 토대로 산정한 것이며, 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.