나이스옥션 법원경매 남원 2024타경614 [1] 전북특별자치도 장수군 계북면 원촌리 302-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

전북특별자치도 장수군 계북면 양악리 소재 "양악마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수농경지대임.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호(1),(4),(7),(9) : 일단의 부정형 토지로 현황 "축사부지"임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 "진입로"임.
기호(3),(5) : 부정형 토지로 현황 "진입로,법면 등"임.
기호(6) : 삼각형 토지로 현황 "축사 부속토지"임.
기호(8) : 사다리형 토지로 현황 "묵답"임.

나. 도로상태
기호(1),(4),(7),(9) : 일단의 축사부지로, 북측 소재 현황 폭 약3m내외 포장도로를 통해 진출입하고
있음.
기호(2),(3),(5) : 본건 현황 진입로임.
기호(6) : 지적도상 동측으로 도로에 접하나, 현황 폐도상태임.
기호(8) : 지적도상 "맹지"임.

다. 토지이용계획 및 제한상태
기호(1),(7) : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(2011-12-13)<물환경보전법>임.
기호(2),(3),(5),(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
기호(4),(8),(9) : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(2011-12-13)<물환경보전
법>, 소하천구역(2017-07-03)(파곡천)<소하천정비법>임.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 및 이용상황
기호(10-1),(11)∼(14) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬잇기.
바 닥 : 시멘트몰탈마감.
이용상황 : 축사(계사).
기호(10-2) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬잇기.
바 닥 : 시멘트몰탈마감.
이용상황 : 물탱크실.
기호(10-2),(10-3) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬잇기.
바 닥 : 시멘트몰탈마감.
이용상황 : 소독실.

나. 설비내역
기호(10-1),(11)∼(14) : "기계기구명세표"와 같이 육계사 자동화 사육설비 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 육계사 자동화 사육시설, 비상발전기, 계근대, 소독시설로서, 현황 및 관리상태
보통이며, 현장조사 당시 운휴중으로 기계기구의 정상가동 여부는 확인되지 않음.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 임대내역 : 미상임.
나. 기호(6)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외관정 소재하고 있음.
다. 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ) 소재하고 있음.
라. 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 이동식주택, 컨테이너 등 소재하고 있음.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1,4,7,9 현황 "축사부지"임
2. 목록1~9 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록2 현황 "진입로"임, 목록3,5 현황 "진입로, 법면등"임
4. 목록6 삼각형토지로 현황 "축사 부속토지"로 현황 폐도임, 위 지상에 소재하는 제시외 관정 매각 제외
5. 목록8 사다리형 토지로 현황 "묵답"이며, 맹지임
6. 물건8,9 토지는 소하천예정지
7. 목록10에 존재하는 제시외 건물(ㄱ)인 관리사, 이동가능한 이동식주택, 컨테이너 등 매각 제외
8. 목록10~14 "기계기구명세표"와 같이 육계사 자동화 사육설비 있음
9. 목록11 건물의 건물등기사항전부증명서상 면적은 "1,445.5㎡"이나 일반건축물대장상 면적은 "1,444.5㎡"
10. 목록10~14에 대하여 이대일이 2025.01.08. 유치권신고[공사대금 1,947,000,000원(2025. 7. 8. 362,800,000원으로 감액신고)]를 하였으나, 유치권이 존재하지 아니한 것으로 판결 확정됨.(전주지방법원 남원지원 2025가합1011, 광주고등법원(전주) 2025나388)
11. 감정서 16페이지 매각물건 중 건물들의 사용승인일이 2024.04.13.으로 기재되어 있으나 오기로 2023.04.13. 승인일임, 다만 감가상각은 2023년으로 바르게 계산되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남원지원 2024타경614 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 전북특별자치도 장수군 계북면 원촌리 302-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 4,728,989,800원

토지면적: 13,618.00㎡ (약 4,119.5평)

건물면적: 6,505.80㎡ (약 1,968.1평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 장수군 계북면 양악마을 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 축사, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농경지대입니다.

2.2. 도로 및 접근성

토지(1,4,7,9)는 북측 폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지(2),(3),(5)는 본건 현황 진입로로 이용되고 있습니다.

토지(6)은 지적도상 동측으로 도로에 접하나 현황 폐도 상태입니다.

토지(8)은 맹지에 해당합니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1),(4),(7),(9) 토지는 일단의 부정형 토지로 현황 "축사부지"입니다.

기호(2) 토지는 현황 "진입로"입니다.

기호(3),(5) 토지는 현황 "진입로, 법면 등"입니다.

기호(6) 토지는 삼각형 토지로 현황 "축사 부속토지"이며, 현황 폐도 상태입니다.

기호(8) 토지는 사다리형 토지로 현황 "묵답"이며, 맹지입니다.

토지(8,9)는 소하천 예정지입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 농경지와 축사 등이 주를 이루고 있습니다.

본건 자체는 동물 및 식물 관련 시설(축사)이며, 이에 따른 악취 등은 발생 가능성이 있습니다.

인근 지역에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 장수군 내 타 지역에서 환경 관련 시설(폐기물 처리시설, 발전시설 등)에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있어, 지역 내 민감성은 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부 채권 총액: 5,071,324,630원

건물 등기부 채권 총액: 5,449,724,630원

말소기준권리: 2023년 5월 4일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권 (등기구분: 을17, 을1)

3.2. 총 채권액 (말소기준 권리 이후)

말소기준권리인 전주김제완주축산업협동조합의 근저당 채권액(1,440,000,000원 + 2,760,000,000원 = 4,200,000,000원)을 포함하여 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재합니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 박순복

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-12

대항력: 있음

비고: 임차인 박순복은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이대일이 신고한 유치권은 판결 확정으로 존재하지 않는 것으로 간주됩니다.

대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금/차임이 0원이므로 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 축사 시설로, 일반적인 상업 또는 주거 상권과는 성격이 다릅니다.

주변 지역은 농축산업 기반의 경제 활동이 이루어지고 있으며, 본 시설의 운영 및 잠재력을 활용한 사업적 가치를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 및 대중교통 이용이 제한적일 수 있습니다.

차량 이동을 통해 인근 읍면 지역의 생활 편의시설을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

일부 토지는 소하천 예정지로 개발 제한 가능성이 있습니다.

진입로가 일부 좁거나(폭 약 3m), 폐도 상태(토지 6), 맹지(토지 8)인 부분이 있어 차량 통행 및 물류 이동에 제약이 따를 수 있습니다.

목록 1~9번 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 현장 확인 필요 사항

건물의 사용승인일 정보에 오기(2024.04.13 -> 2023.04.13)가 있었으나, 감가상각은 2023년 기준으로 올바르게 계산되었습니다.

본건에 설치된 육계사 자동화 사육 설비, 비상발전기 등 기계기구의 현재 가동 상태, 노후도, 수리 필요 여부 등을 반드시 현장 확인해야 합니다. (현장 조사 당시 운휴 중)

묵답으로 이용 중인 토지(8)의 실제 이용 현황과 활용 가능성을 재확인해야 합니다.

토지(6) 지상에 제시외 관정이 있으나 매각 제외 대상입니다. 관련 용수 확보 계획을 고려해야 합니다.

제시외 건물(관리사, 이동식주택, 컨테이너 등)은 매각에서 제외됩니다.

6.3. 기타 특이사항

일부 토지(3,5)는 법면을 포함하고 있습니다.

토지(6)은 현황 폐도 상태이며, 토지(8)은 맹지입니다.

건물 등기사항전부증명서상 면적(1,445.5㎡)과 일반건축물대장상 면적(1,444.5㎡)에 약간의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 장수군에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련시설(축사)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정가는 상당하나, 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 채권이 소멸될 예정으로 명확합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 농림지역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한사항이 다수 존재하며, 일부 토지의 맹지, 폐도, 진입로 제한, 소하천 예정지 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

자동화 사육 설비 등 기계기구의 현황 확인 및 농지취득자격증명 발급은 필수적인 절차입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 축사 시설로서의 운영 잠재력: 자동화 설비를 갖춘 현재 용도로 지속 운영하거나, 관련 사업으로의 전환 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 채무가 소멸되므로 인수되는 권리 부담이 적습니다.

* 낮은 실질적 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로, 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 4,728,989,800원으로 높습니다. 예상 입찰가 산정은 물건의 현재 상태, 향후 운영 가능성, 시장 가치, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 관계가 명확하고 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려하면, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰 가격을 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 본 건의 경우 농림지역 제한, 맹지, 폐도 등 여러 제약사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사와 함께 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율, 그리고 본건의 운영 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.