나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6901 [1] 경기도 의정부시 호원동 55-4 신일유토빌아파트 103동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 일대는 아파트지대로서 인근에 중소규모 및 본건을 포함한 대규모의 아파트단지 등 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철 1호선, 의정부경전철역인 회룡역 및 다수의 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 스라브위 경량철골지붕 지하2층, 지상 19층건내 5층 504호로서,
(4호의 층수는 총 13층임)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트 : 방5, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 18미터 내외의 신흥로 및 본건 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 호암로, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 외미로 204번길 등이 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-07-16)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역(열매유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경6901 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 의정부시 호원동 55-4 신일유토빌아파트 103동 5층504호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 885,000,000원

토지면적: 63.16㎡ (약 19.11평)

토지지분: 63.16㎡ (약 19.11평)

건물면적 (분양면적): 148.98㎡ (약 45.07평)

전용면적 (추정): 84.97㎡ (약 25.70평) (최근 매매 사례 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 중소규모 및 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 의정부경전철역인 회룡역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

본 물건의 토지는 인접 필지와 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 18미터 내외의 신흥로, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 호암로, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 외미로 204번길 등이 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로2류, 중로3류 등 다양한 도로 접합 구역에 해당합니다.

또한, 열매유치원, 한아름유치원, 호원중학교 관련 상대보호구역, 한아름유치원 관련 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설

본 건은 "호원초등학교"와 인접해 있으며, "호원중학교" 또한 가까운 거리에 위치합니다.

교통의 요지인 회룡역(지하철 1호선, 의정부경전철)을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상에는 확인되지 않아 실제 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황 분석

집합건물 등기부에는 소유권 보존 및 이전 내역과 다수의 근저당, 압류, 가압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정인 권리들입니다.

말소기준권리는 '을12' 근저당권(우리은행, 2010-05-26 접수)이며, 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

후순위로 '을32' 근저당권(소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2021-12-03 접수) 및 여러 압류, 가압류가 등기되었습니다.

경매 개시 결정은 '갑28' 압류(한국주택금융공사, 2024-12-04 접수)에 의해 이루어졌습니다.

3.3. 채권 총액 및 말소 기준 권리

등기부상 채권 총액은 907,021,600원입니다.

주요 권리로는 우리은행 근저당 292,000,000원, 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당 598,800,000원 등이 있습니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당(을12)이며, 이를 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

단지 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의성은 높습니다.

4.2. 잠재적 수요

주거 지역으로서 안정적인 수요를 확보하고 있으며, 인근 회룡역을 통한 교통 편의성으로 인해 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

지역 내 신축 아파트 공급 상황 및 주변 시세 변동을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 콘크리트 스라브 위 경량철골지붕 구조이며, 지하 2층, 지상 19층 중 5층에 해당합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 현황

본 물건은 공동주택(아파트)으로 방 5개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 내부 구조를 가지고 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 신일유토빌

주소: 경기도 의정부시 호원동 55-4

사용승인일: 2003년 4월 4일

총 동수: 16개동, 총 세대수: 1432세대

주차 시설: 총 354대 (지상 12대, 지하 35대, 지하 전기차 충전기 20대)

최고층: 22층, 최저층: 2층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

임차인 현황에 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다.

현장 조사 시 임차인이 거주 중이거나 대항력이 있는 임차인이 있을 경우, 보증금 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 소로 1~3류, 중로 2~3류 접합 지역이며, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있습니다.

이러한 용도지역 및 각종 규제 사항은 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

감정가(885,000,000원)와 최근 매매 사례(약 470,000,000원 ~ 545,000,000원) 간의 시세 차이가 상당합니다.

이는 본 물건의 면적(148.98㎡ 분양면적)이 최근 거래된 소형 평형(59.92㎡, 84.97㎡ 전용면적)보다 크기 때문으로 추정됩니다.

따라서, 해당 면적의 정확한 시세 재확인 및 시장 조사가 중요합니다.

2003년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 신일유토빌아파트 103동 504호입니다.

초등학교와 역세권이 인접하여 교육 및 교통 환경이 우수하며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의 시설을 잘 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

감정가와 최근 소형 평형 매매가 사이에 큰 격차가 있어, 본 물건의 정확한 시세 파악이 중요합니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 잠재적 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 교통 환경: 호원초등학교 인접, 회룡역(1호선, 경전철) 도보/차량 이용 가능.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 위치로 실수요 확보 용이.

* 양호한 주거 환경: 주변 근린생활시설 및 편의시설 이용 편리.

* 상대적으로 낮은 시세 형성 가능성: 감정가와 소형 평형 시세 간 차이를 이용한 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 885,000,000원입니다.

최근 거래된 소형 평형의 매매가는 470,000,000원 ~ 545,000,000원 수준이나, 본 물건은 이보다 큰 면적(148.98㎡ 분양면적)을 가지고 있어 감정가가 이에 맞춰 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 본 물건의 면적을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 750,000,000원에서 800,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로 약 7억 5천만원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.