나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50678 [1] 전라남도 순천시 매곡동 310-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 매곡동 소재 '매곡동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주상용 건물 등 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」 및 「사진용지」와 같이 제시외건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 제1종근린생활시설 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 등 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(방앗간, 상호 : 북정방앗간)로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 기타설비 및 부대시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」 및 「사진용지」와 같이 제시외건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장상 미용원이나, 현황 방앗간으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 순천시 매곡동 소재 '매곡동행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통입니다.

* 본건은 서측으로 중로1면(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 채권자는 이OO입니다.

* 말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 전남신용보증재단의 가압류(갑8, 토지 및 건물)입니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들(소상공인시장진흥공단 가압류, 이세미의 임의경매)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 31,252,885원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전성규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 4월 3일

* 대항력: 없음

* 이에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 등기부상 주요 권리 내역:

* 1997년 10월 30일: 매곡동북정경노당 (지분 전부 이전)

* 1998년 1월 7일: 배정화 (지분 전부 이전)

* 1998년 1월 7일: 매곡동북정경노당 (지분 전부 이전)

* 2014년 4월 9일: 현미옥 (소유권 이전, 매매)

* 2016년 5월 11일: 이세미 (소유권 이전 담보가등기, 대물반환예약)

* 2023년 10월 27일: 전남신용보증재단 (가압류, 9,582,405원, 말소기준권리)

* 2024년 4월 12일: 소상공인시장진흥공단 (가압류, 21,670,480원, 말소)

* 2026년 5월 15일: 이세미 (임의경매, 25,345,205원, 말소)

* 건물 등기부상 주요 권리 내역:

* 2016년 4월 11일: 현미옥 (소유권 보존)

* 2016년 5월 11일: 이세미 (소유권 이전 담보가등기, 대물반환예약)

* 2023년 10월 27일: 전남신용보증재단 (가압류, 9,582,405원, 말소기준권리)

* 2024년 4월 12일: 소상공인시장진흥공단 (가압류, 21,670,480원, 말소)

* 2026년 5월 15일: 이세미 (임의경매, 25,345,205원, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제1종근린생활시설로 이용 중인 건물입니다.

* 건물의 용도는 방앗간이며, 상호는 '북정방앗간'입니다.

* 건물 구조는 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 외벽은 판넬 마감, 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 등이 되어 있습니다.

* 일반건축물대장상 용도는 미용원으로 등재되어 있으나, 현황은 방앗간으로 이용 중이므로 용도 불일치에 따른 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 단독주택 및 상가 건물이 혼재하는 주택가에 위치하고 있습니다.

* 인근에 매곡동행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변 교통 상황은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건 소재지는 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 등 개발 가능성을 내포하지만, 사업 진행 여부 및 시기는 불확실합니다.

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 미용원이나, 실제로는 방앗간으로 사용되고 있어 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 별첨 도면에 따라 제시외 건물 ㄱ, ㄴ)이 존재합니다. 이는 명도 및 점유 관계 파악 시 추가 고려사항입니다.

* 임대차 관계 미상: 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 매곡동에 위치한 근린생활시설로, 주택가에 자리 잡아 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

* 토지 66.00㎡(약 19.96평)와 건물 35.63㎡(약 10.78평)에 더해 제시외 건물 7.80㎡(약 2.36평)가 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 감정가는 85,057,850원입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 전성규는 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 개발 가능성이 있으나, 현재로서는 사업 진행 상황에 대한 명확한 정보가 부족합니다.

* 건축물대장과 현황의 용도 불일치는 현장 확인 시 명확히 파악하고 대응해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내에서 운영 중인 방앗간으로, 안정적인 단골 고객 확보 및 꾸준한 매출이 기대됩니다.

* 정비구역 지정으로 인한 잠재적인 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 소규모 토지 및 건물로, 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 소형 상가 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분에 대한 부담은 없습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 85,057,850원을 기준으로, 주변 시세, 건물의 실제 가치, 제시외 건물 처리 방안, 정비구역 사업 진행 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 상권 분석, 정비구역 관련 상세 정보 파악 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.