나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31555 [1] 광주광역시 북구 오치동 1005 오치주공아파트 203동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오치주공아파트 203동 2층 201호(아파트/전유면적: 44.52㎡/대체로 남향/복도식)로서, 광주광역시 북구 오치동 소재 오치초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 아파트 건 중 2층 201호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 부지로 이용함.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 4면이 도로에 접하고 있으며, 주출입은 서측 및 남측 도로를 통하여 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2025-07-25)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경31555 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 오치동 1005 오치주공아파트 203동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

* 건물면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

* 분양면적: 제공되지 않음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 오치초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 보통입니다.

* 건물의 구조 및 이용상태: 철근콘크리트 벽식조 15층 아파트 중 2층에 위치하며, 전용면적 44.52㎡ 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역으로 분류되며, 도로, 소로2류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 8일 접수된 북광주새마을금고의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 오치주공아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 오치초등학교가 인접해 있습니다.

* 아파트 단지, 상가, 주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제3종일반주거지역 및 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 오치초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 보증금 합계가 0원이라도 실제 임차인이 존재할 경우 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미상 권리 사항: 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 상세 내용이 없어, 추후 인수 부담으로 작용할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 건축 연한: 오치주공아파트는 1995년~1996년경 건축된 것으로 파악되어, 노후화로 인한 향후 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 북구의 주거지역 내에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임대차 관계 및 미확인 권리 사항에 대한 현장 조사가 가장 중요합니다.

* 입지 및 주변 환경을 고려할 때 실수요자 또는 투자 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 제3종일반주거지역 등의 용도 지역 지정은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 인근 유사 면적 아파트 실거래가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가가 최근 시세의 상단부에 위치하는 점과 권리분석상 미확인 사항(임차인, 지상권 등)을 고려할 때, 무리한 경쟁보다는 신중한 접근이 필요합니다.

* 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로는 65,000,000원 ~ 72,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.