나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경773 [1] 경상남도 창녕군 유어면 가항리 947 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남설 · 평가일 2026.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창녕군 유어면 가항리 소재 승계마을회관 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~7) 일단의 사다리 평지의 토지로서, 답기타(저온창고시설 등) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~7) 농림지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

지상에 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:기호(1~7) 토지는 경계구분없이 일단의 토지로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8,11) 경량철골조 샌드위치판넬 및 슬레이트지붕 단층 건물로서(1동의 건물로 이용중) 외 벽 : 샌드위치판넬 마감 등 내 벽 : 샌드위치판넬 및 우레탄폼 마감 등 창 호 : 샷시창호. 기호(9) 철파이프조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 내,외벽 : 슬레이트 마감 등 기호(10) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시창호.

이용상태

기호(8,11) 창고시설(저온창고 등), 작업장, 기계실 등으로 이용중입니다. 기호(9) 창고 등으로 이용중입니다. 기호(10) 관리사(사무실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기호(8,11) 저온창고시설, 화재경보설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다. 기호(10) 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다 나. 기 타 ① 기호(8), 기호(11) 건물은 현황 1동의 건물로 이용중입니다. ② 기호(8~11) 건물은 등기사항전부증명서상 주소가‘유어면 가항리 964-1번지 외 4필지’로 등재되어 있으나, 2025.10.31일 신축 건물 증축 후 관련지번 추가되어 ‘유어면 가항리 947번지 외 6필지’로 등재되어 있습니다. ③ 기호(8) 건물은 등기사항전부증명서상 면적 1,190㎡, 기호(11) 건물은 등기사항전부 증명서상 면적 535.5㎡로 되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 기호(8), 기호(11) 건물은 연결증축(일부 철거, 일부 양성화)되어 일반건축물대장상 면적이 2,146.14㎡인 바, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준하여 감정평가하였습니다. ④ 제시외건물(ㄴ,ㄷ)은 등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 등기 및 등재되어 있는 건물입니다. (제시외건물(ㄷ)은 등기사항전부증명서상 면적은 28.56㎡, 일반건축물대장상 면적은 28.53㎡로 일반건축물대장을 기준하여 감정평가하였습니다.)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 및 제시외 기계기구(a,b) 포함. [목록1~7] 경계구분없이 일단의 토지로 이용 중임. [목록8~11] 건물은 등기사항전부증명서상 주소가 '유어면 가항리 964-1번지 외 4필지'로 등재되어 있으나, 2025.10.31.자 신축건물 증축 후 관련지번 추가되어 '유어면 가항리 947번지 외 6필지'로 등재됨. [목록8,11] 건물은 현황 1동의 건물로 이용 중임. [목록8] 건물은 등기사항전부증명서상 면적 1,190㎡, [목록11] 건물은 등기사항전부증명서상 면적 535.5㎡로 되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 목록(8,11) 건물은 연결증축(일부 철거, 일부 양성화)되어 일반건축물대장상 면적이 2,146.14㎡인 바, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가함. 본건 지상에 소재하는 이동용 캐리어, 선별기는 이동이 용이하여 평가 제외함. [목록12] 건물 중 부속건물 일반철골구조 판넬지붕 단층 펌프실 면적은 등기사항전부증명서 및 제시목록상 '28.56㎡'이나 일반건축물대장 '28.53㎡'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경773 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 가항리 947

용도: 창고시설

감정가: 2,703,944,744원

토지 면적: 7,383.00㎡ (약 2,233.43평)

건물 면적: 3,855.22㎡ (약 1,166.59평) (현황 및 일반건축물대장 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOO

1.2. 특이사항

중복병합사건

대항력있는임차인 존재

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 및 제시외 기계기구(a,b) 포함.

건물 등기사항전부증명서와 현황/일반건축물대장 간 주소 및 면적에 차이가 있으며, 증축 및 연결 증축으로 인해 현황과 공부상 내용이 일치하지 않는 부분이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 창녕군 유어면 가항리 소재 승계마을회관 북측 인근에 위치.

주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 이루어져 있음.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근 가능.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용상태

기호(1~7) 토지는 일단의 사다리 평지로서, 답 및 기타(저온창고시설 등) 건부지로 이용 중임.

경계 구분 없이 일단의 토지로 이용 중.

2.4. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부: 2023.04.28. 농협은행주식회사 근저당권 (을6)

건물 등기부: 2026.02.09. 농업협동조합중앙회 가압류 (갑2)

3.2. 소유권 현황

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 현재 소유권은 농업회사법인다인팜주식회사인 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없어 보임.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의 깊은 분석이 필요함.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.5. 임차인 현황

* 김 : 전입일자 2026-04-01, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 나경친환경영농조합법인 : 전입일자 2022-05-04, 대항력 있음, 보증금 1,000,000원, 차임 0원. (보증금 1,000,000원 인수 가능성)

* 신동호 : 전입일자 2024-10-28, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원. (보증금이 0원이나 대항력이 있어 주의 필요)

3.6. 인수 보증금 합계

1,000,000원 (나경친환경영농조합법인)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 창녕군 유어면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

대규모 상업 시설보다는 지역 농업 관련 시설이나 소규모 편의 시설 위주로 형성될 가능성이 높음.

4.2. 잠재적 수요

창고시설로서의 용도는 지역 농산물 저장, 유통, 가공 등 농업 관련 산업과의 연계성이 중요할 것으로 보임.

주변 농경지 규모 및 생산 품목에 따라 수요가 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설은 승계마을회관이며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 읍면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 판단됨.

차량 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 대규모 교육 및 의료 시설은 없으며, 창녕군 읍내 또는 인근 도시로 이동이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 신동호는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 잔금 납부 후에도 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음.

대항력 있는 임차인 나경친환경영농조합법인의 보증금 1,000,000원은 인수 대상이 될 수 있음.

6.2. 건물 현황

건물 등기부와 일반건축물대장 간 주소 및 면적의 차이가 존재하며, 현황과 공부상 내용이 불일치하는 부분이 있어 현장 확인 및 법률적 검토가 필수적임.

건물 증축 및 연결 증축으로 인한 면적 증가는 일반건축물대장을 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 면적과 차이가 있을 수 있음.

6.3. 토지 이용 규제

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 제약이 있을 수 있음.

6.4. 중복병합사건

본 사건은 중복병합사건으로, 관련 사건들의 진행 상황 및 확정 여부를 면밀히 확인해야 함.

6.5. 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 농업 활동 및 축사 등이 인접해 있을 가능성이 있어 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 창녕군 유어면의 넓은 토지와 건물을 갖춘 창고시설로, 지역 농업 활동과 연계될 경우 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금 0원이나 대항력 보유), 건물 공부와의 차이, 엄격한 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사를 통해 임차인 문제를 명확히 파악하고, 건물 상태 및 공부와의 차이에 대한 법률적 검토를 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 창고 수요

주변 농산물 생산량 및 농업 활동 규모에 따라 안정적인 창고 수요를 기대할 수 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장 잠재력이 있습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여, 개별 매각 시 발생할 수 있는 절차적 번거로움을 줄일 수 있습니다.

8.3. 넓은 면적 대비 감정가

광대한 토지 및 건물 면적에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

나경친환경영농조합법인: 1,000,000원

총 인수 보증금: 1,000,000원

9.2. 입찰가 산정 고려사항

상기 기술된 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 토지 이용 규제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가(2,703,944,744원)는 초기 참고 가격이며, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(신동호)의 보증금 0원이라는 특이사항은 명도에 대한 잠재적 위험을 내포하므로, 이를 감안한 입찰가가 산정되어야 합니다.

주변 유사 물건 시세 조사, 건물 상태, 향후 활용 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

9.3. 제안 입찰가 범위

본 물건은 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

(이는 잠재적 인수 보증금 및 예상되는 추가 비용을 포함한 총 금액 기준입니다.)

따라서, 예상 입찰가는 약 1,892,761,310원 ~ 2,163,155,800원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

(참고: 인수 보증금 1,000,000원을 제외한 순수 입찰 가능 금액은 상기 범위에서 1,000,000원을 차감한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.