나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10223 [1] 경상북도 경주시 강동면 안계리 27-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 '사골마을' 북동측 인근에 위치하며,주위로는 단독주택,고급주택,농경지 등으로 형성된 신흥주택지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 가능하며, 교통상홍은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.(기준시점 현재 공실상태)

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약6m정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기와지붕 1층 건으로서 주기둥 : 원기둥(지름37cm), 사각기둥(27x 27cm) 외 벽 : 백색 회미장, 소나무원목 등 마감 내 벽 : 한지붙임,타일붙임,소나무 원목 등 마감 바 닥 : 장판지깔기,목재마루 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 목재이중창호 및 시스템 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(기준시점 현재 공실 상태)

설비내역

위생설비,급배수설비,화재탐지 및 경보설비,유류보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2026타경10223 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 27-12

* 토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

* 건물면적: 102.36㎡ (약 30.96평)

* 감정가: 776,740,800원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건종별: 단독주택

* 기준시점: 2026년 8월 12일

1.2. 물건 현황

* 토지 이용상태: 세장형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중이며, 현재 공실 상태임.

* 건물 구조: 일반목구조 기와지붕 1층 단독주택. 외벽은 백색 회미장 및 소나무 원목 마감, 내벽은 한지, 타일, 소나무 원목 마감, 바닥은 장판지, 목재마루, 타일 등 마감. 창호는 목재 이중창호 및 시스템 창호임.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 유류 보일러 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 제시외 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 특이사항: 일괄매각 조건임.

1.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 보전관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 공장설립제한구역

1.4. 건축물 표제부 정보

* 신축년도: 2021년 7월 1일 (신축신고), 2024년 3월 27일 (사용승인)

* 주요구조: 일반목구조

* 지붕구조: 기와

* 주용도: 단독주택

* 토지 면적: 660㎡

* 연면적: 102.36㎡

* 건폐율: 15.51%

* 용적률: 15.51%

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 '사골마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 고급주택, 농경지 등이 형성된 신흥 주택지대임.

* 안계리는 유네스코 세계문화유산인 양동마을과 인접해 있으며, 안계저수지가 있어 자연경관이 수려한 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 제반 차량의 진출입은 용이함.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악되나, 인근에 마트, 편의시설까지는 차량 이용이 필요함.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 북동측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부상 소유권은 윤은제에게 있으며, 2005년 5월 20일 매매를 원인으로 소유권 이전되었음.

* 등기부상 채무 총액은 464,125,990원임.

* 주요 권리내역:

* 근저당권 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사, 2024년 9월 13일, 432,000,000원

* 임의경매개시결정: 농협은행, 2026년 5월 14일, 359,963,700원

* 가압류: 신포항농업협동조합, 2026년 7월 8일, 32,125,990원

* 본 경매 물건은 위 근저당권을 말소기준으로 하여 임의경매, 가압류 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 없더라도 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건은 경주시 강동면 안계리에 위치하며, 농경지와 단독주택이 혼재된 지역임.

* 양동마을 등 역사문화 자원과 안계저수지가 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

* 포항시와 인접하여 포항 지역으로의 접근성이 좋음.

4.2. 시장 시세 분석

* 감정가: 776,740,800원

* 주변 유사 물건 시세 (참고 자료):

* 경주시 강동면 안계리 소재 690㎡(약 208평) 대지에 191.91㎡(약 58평) 건물 주택이 4억 9천만원에 매물로 나와 있음.

* 경주시 강동면 안계리 소재 884㎡(약 267평) 대지에 127㎡(약 38평) 건물 주택이 5억원에 거래된 사례가 있음.

* 경주시 강동면 안계리 소재 489㎡(약 148평) 대지에 85.4㎡(약 26평) 건물 주택이 2억 7천만원에 거래됨.

* 본건의 토지 면적(약 200평)은 주변 거래 사례와 유사하나, 건물 면적(약 31평)은 상대적으로 작은 편임.

* 주변 전원주택지 토지 거래 사례를 보면 평당 50만원 ~ 100만원 수준으로 파악됨.

* 현재 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 특히, 유사한 대지 면적의 주택들이 2.7억 ~ 5억 수준에서 거래된 점을 감안할 때, 약 7.7억원의 감정가는 보수적인 접근이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트, 편의점, 병원 등 주요 편의시설은 차량으로 10분~20분 거리에 위치함.

* 안계저수지와 인접하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으며, 둘레길 조성 사업 등으로 관광 자원화 가능성이 있음.

5.2. 주변 교육시설

* 인근 초등학교까지 차량으로 약 10분 거리임.

5.3. 주변 환경 및 혐오시설

* 본건은 '사골마을' 인근의 주택지대이나, 주위로 농경지가 분포하고 있음.

* 과거 안계리에 장애인 복지 시설 건립 관련 논란이 있었으나, 해당 시설의 현황은 파악되지 않음.

* 안계리는 상수원 보호구역으로 가축 사육이 제한되는 지역임.

* 주변 지역(외동읍)에서 축사 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지인 안계리 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 정보 부재: 임차인 현황상 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 부동산 가치 관련 리스크

* 감정가 대비 시세: 주변 유사 물건 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가(7.7억원)가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 이는 예상 낙찰가 및 향후 시세 차익에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

* 지역적 한계: 경주시 강동면이라는 지리적 위치는 대도시 접근성이 상대적으로 낮아, 투자 수요가 제한적일 수 있음.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 계획 및 제한 사항으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 물리적 리스크

* 건축물 노후화 및 유지보수: 2024년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 목구조 특성상 주기적인 유지보수가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리에 위치한 단독주택으로, 자연 친화적인 환경과 양동마을 등 역사문화 자원과의 연계성을 갖추고 있습니다. 포항시와의 인접성도 좋다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가가 약 7.7억원으로 주변 유사 거래 사례(2.7억~5억원)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 임차인 정보가 불명확하여 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 보전관리지역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 시세 조사를 철저히 하고, 임차인 현황을 명확히 파악한 후, 예상되는 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지와 풍부한 역사문화 자원과의 인접성.

* 포항시와의 접근성으로 인한 배후 주거 수요 기대.

* 비교적 신축(2024년 사용승인)인 단독주택 건물.

* 안계저수지 일대의 둘레길 조성 사업 등 지역 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가(776,740,800원) 대비 주변 실거래가 및 시세가 낮게 형성된 것으로 추정되며, 임차인 정보의 불확실성이라는 명도 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 543,000,000원 ~ 621,000,000원

이는 일반적인 경매 투자 전략을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 권리 분석 강화 등을 통해 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 특히, 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 문제점을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.