나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50499 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2 신성미소지움2단지아파트 206동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 아산국가산업단지 충남부곡지구 남측 근거리, 송악IC 북측 인근, 송악주민자치복지센터 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근 린생활시설, 다가구주택 등이 밀집하는 소규모 주거지대로서 외곽으로는 대부분 농경지, 대규모 산업단지 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 남측 인근에 송악IC, 북동측 인근에 국도 38호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2007년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 15층인 신성미소지움2단지아파트 206동 15층 1505호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창호 : 하이새시 이중창 등임.

이용상태

아파트로서 집합건축물대장의 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸 및 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 외곽 공도와 접하며, 단지내 도로와의 연계 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한 구역(전부제한), 국가산업단지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2026타경50499 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-2, 신성미소지움2단지아파트 206동 15층 1505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 145,000,000원

* 토지 면적: 69.74㎡ (약 21.10평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 사용승인일: 2007년 4월 25일

* 해당 층수: 15층 (총 15층)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재, 아산국가산업단지 충남부곡지구 남측 근거리, 송악IC 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 밀집한 소규모 주거지대이며, 외곽으로는 농경지와 대규모 산업단지가 산재하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 남측 인근 송악IC와 북동측 인근 국도 38호선을 통해 이동이 편리합니다. 또한, 인근 버스정류장 위치로 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (157,920,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 건 매각으로 인해 근저당권, 가압류(신한카드, 기술보증기금, 농협은행주식회사) 등 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 실제 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 등기부 채권 총액: 296,067,862원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요: 대규모 산업단지가 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 추가 조사 필요: 주변 개발 현황 및 향후 개발 계획에 대한 상세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 2007년 4월 사용승인된 신성미소지움2단지 아파트 단지 내 206동 15층에 위치합니다.

* 내부 구조: 집합건축물대장 현황도 상 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸 및 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 단지 정보: 총 8개동, 655세대의 규모이며, 총 778대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 단지 내에는 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 송악주민자치복지센터를 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 송악IC, 국도 38호선 인접으로 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 산업단지 인접: 주변에 대규모 산업단지가 있어 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 국가산업단지로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역으로 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 대항력 있는 임차인 없을 가능성 높음)

* 외부 환경 조사: 본 건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 당진시 송악읍 소재 신성미소지움2단지 아파트로, 양호한 교통 여건과 생활 편의시설을 갖춘 주거지 내에 위치합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 주변의 산업단지와의 인접성은 입지 조건 고려 시 참고해야 할 사항입니다.

* 감정가 1억 4,500만원을 기준으로, 최근 거래 사례를 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 일반적인 아파트 구조로 실거주에 적합하며, 주변 산업단지 배후 수요를 고려한 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 송악IC, 국도 38호선 등 주요 도로망 인접으로 광역 이동이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 6일: 84.98㎡, 10층, 15,500만원 (중개거래)

* 2026년 7월 15일: 84.98㎡, 11층, 13,800만원 (중개거래)

* 감정가: 145,000,000원

* 시세 판단: 84.98㎡ 면적의 최근 거래가는 1억 3,800만원에서 1억 5,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건 15층 물건의 경우, 5월 거래가인 1억 5,500만원 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 감정가 1억 4,500만원은 최근 최고가 시세보다는 낮지만, 최저가 시세보다는 높은 수준입니다. 경쟁률 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필요하나, 보수적인 접근을 고려하여 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.