나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10756 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 407동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안쌍용중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아 파트단지, 근린생활시설, 학교(초.중학교), 자연림 등으로 형성되어있는 지역으로서 제반 주위 환 경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트및 피씨조 평스라브지붕 15층 아파트 내 제4층 제406호로서, (사용승인일: 1998.04.06) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 '아파트(건축물현황도상 방2,거실,주방/식당,욕실,발코니 등)'로 이용중임. * 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 탐문조사 및 건축물현황도 등에 의 거 기재하였는 바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용3지구), 중로1류(폭 20m~25 m)(2023-08-01)(중로1-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘사랑유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(예랑유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(천안쌍용중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안용암초등 학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(늘사랑유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 본건 공용 복도부분에는 별첨 '사진용지'와 같이 중문이 설치되어 있으나, 철거가 용이한 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10756 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 407동 4층406호

용도: 아파트

건축물대장상 총괄표제부 상 주용도: 공동주택

사용승인일: 1998.04.06 (29년차)

건물총면적: 110,620.663㎡

건물내 전유면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

토지면적: 43.59㎡ (약 13.18평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안쌍용중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 자연림 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 소재 아파트 단지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (을6, 2012.03.30)

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 214,353,137원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-11-25

확정일자: 2022-10-11

배당신고일자: 2026-06-02

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 초등학교, 중학교 등이 인접해 있어 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 주변 환경 리스크

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주로 주거 단지 및 교육 시설로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 천안쌍용중학교, 늘사랑유치원, 예랑유치원, 천안용암초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 근린생활시설: 단지 인근에 다양한 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로 접근성이 좋습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 주공9단지2차

* 총 세대수: 1,650세대 (총 17개동)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 1,269대 (지상 3대, 지하 7대 + 일반 주차 1269대) - (주차대수 관련 정보에 일부 중복 또는 오차가 있을 수 있습니다.)

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1998년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 상태

현장 조사가 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용상황이 탐문 조사 및 건축물현황도에 의거 기재되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로, 현장 확인 시 임대차 관련 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 아파트(49.77㎡, 약 15평)로, 감정가 1억 2천만원입니다. 1998년에 건축되어 약 29년의 연식이 있지만, 주변 환경은 주거 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다.

7.2. 시세 분석

최근 2026년 7월 실거래가 기준으로 동일 면적(49.77㎡) 아파트의 매매가는 1억 800만원에서 1억 1,700만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(1억 2,000만원)는 최근 실거래가 평균(약 1억 1,300만원)보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 본건의 4층이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 시세 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 주거 환경 우수: 학교, 근린시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리사항이 없습니다.

* 교통 편리: 간선도로 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

8.2. 기회

* 리모델링 시 가치 상승 잠재력: 노후된 아파트의 리모델링을 통해 주거 가치 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 실수요자의 꾸준한 관심이 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 1억 2,000만원이나, 최근 실거래가는 1억 800만원에서 1억 1,700만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 본건은 4층으로, 8층, 12층, 14층 등의 최근 거래 사례보다 층수가 낮습니다. 따라서, 최근 실거래가 평균인 약 1억 1,300만원 수준을 기준으로 하되, 층수와 연식 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

1억 500만원 ~ 1억 1,500만원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 현장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.