나이스옥션 법원경매 천안 2026타경192 [1] 충청남도 천안시 동남구 안서동 546 안서코아루 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일자: 2018년 10월 22일) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수설비, 승강기설비 및 출입구 보안개폐장치, 소화설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 2~3차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1- 189)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-127)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(호서대학교천안캠퍼스(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경192 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 546 안서코아루 101동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

토지면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

토지지분: 36.3802㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.92㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.919㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

감정평가서요약 요향표:

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제4층 제401호로서, 사용승인일자는 2018년 10월 22일임. 외벽은 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태: 아파트로 이용 중임.

설비내역: 위생시설 및 급배수설비, 승강기설비 및 출입구 보안개폐장치, 소화설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 단지 외곽으로 왕복 2~3차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류, 중로2류(폭 15m~20m) 등의 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대 보호구역(호서대학교 천안캠퍼스)임.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상임.

아파트 정보:

아파트명: 천안 안서코아루아파트

주소: 충청남도 천안시 동남구 안서동 546

사용승인일: 2018년 10월 22일

총 동수: 4동

총 세대수: 276세대

주차대수 합계: 32대 (지상 6대, 지하 10대, 지하 기계식 주차 16대 추정)

최고층: 18층, 최저층: 2층 (단지 전체 기준)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 5대, 지하 14대

건축물표제부 요약:

총괄표제부:

- 대지면적: 9571㎡

- 건물 연면적: 2608.7215㎡ (주거) / 32874.226㎡ (총합계)

- 주용도: 공동주택 (아파트)

- 세대수: 276세대

- 주차대수: 255대

- 사용승인일: 2018년 10월 22일

표제부 (101동):

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 건물 높이: 45.8m (16층 규모)

- 층수: 지상 16층, 지하 0층

- 승강기: 3대

- 전유부 호수: 86호

- 건물 면적: 693.877㎡ (건축면적) / 6901.0965㎡ (연면적)

전유부 (401호):

- 동: 101동

- 호: 401호

- 층: 4층

- 전용면적: 59.919㎡ (약 18.12평)

- 해당 호수의 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치하며, "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 교육 환경으로 구성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 단지 외곽으로 왕복 2~3차선 포장도로와 접하고 있어 도로망이 양호합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류 및 중로2류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대 보호구역(호서대학교 천안캠퍼스)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 수OOO

* 임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 07월 31일

확정일자: 2023년 07월 05일

배당신고일자: 2026년 05월 22일

대항력: 없음

비고:

- 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인에게 명도를 진행해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

- 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소

접수일자: 2019-05-03

권리자: 김성용

말소: -

비고: 매매 신탁재산의 처분

- 권리종류: 근저당권 (말소기준권리)

접수일자: 2019-05-03

권리자: 수협은행

권리금액: 116,600,000원

말소: 말소 (매각으로 인해 소멸될 예정)

- 권리종류: 임의경매

접수일자: 2026-05-06

권리자: 수협은행

권리금액: 121,767,102원

말소: 말소 (매각으로 인해 소멸될 예정)

비고: 대전지방법원 천안지원 임의경매개시결정 (사건번호: 2026타경192)

* 등기부채권 총액: 116,600,000원

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026년 08월 18일

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 지상권: 해당 사항 없음 (개요: 공란)

1.3. 상권분석

* 주변 상권:

본건은 아파트 단지와 다수의 대학교(호서대학교 등)가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있습니다. 대학가 인근의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

대학교 인근 지역의 특성상 젊은층을 위한 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 또한, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설:

인근에 호서대학교, 백석대학교, 단국대학교 천안캠퍼스 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설:

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 유해시설:

제공된 정보에 따르면, 본건 주변에 특별히 언급된 유해시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련:

임차인 이 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 원만하게 명도가 이루어지지 않을 경우, 강제집행 절차 진행에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험:

임대 수요가 있는 지역이지만, 공실 발생 가능성은 항상 존재하므로 신중한 임대 전략이 필요합니다.

* 권리관계:

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 추가적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기사항 외의 숨겨진 권리가 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치한 신축 아파트(2018년 사용승인)로, 대학가 인근에 자리하여 풍부한 임대 수요가 예상되는 물건입니다. 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 상대적으로 수월할 것으로 보입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편으로, 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근의 풍부한 임대 수요

* 2018년 준공된 신축 아파트 (상대적으로 양호한 건물 상태)

* 명확한 권리관계 (말소기준권리 이하 모두 소멸 예정)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 58㎡)의 경우 2026년 7월에 155,000,000원에서 194,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본건의 전용면적 59.92㎡를 고려할 때, 면적 보정 시 약 193,600,000원 ~ 199,200,000원의 시세 수준을 형성하고 있는 것으로 판단됩니다. 감정가 208,000,000원에 비해 최근 거래가는 다소 낮은 편입니다.

* 예상 입찰가: 195,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 실거래가와 면적, 층수 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액이며, 감정가(208,000,000원)보다는 낮고 최근 최고 실거래가(194,000,000원)보다 약간 높게 책정하여 경쟁력 있는 입찰을 목표로 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 금액을 기준으로 적정 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.