나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50853 [1] 경기도 평택시 고덕동 1805-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도화 · 평가일 2026.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평택시 고덕동 소재"고덕서정리역경기행복주택아파트" 북측 근거리에 위치하는 부동산으로서 인근은 지구단위계획구역(고덕국제화지구)내 주상복합용지 개발지대임.

교통상황

본건 까지 승용차 등 출입 가능한 구획 도로 개설 되어있으며 노선버스 정류장과 인근하여 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지대와 대체로 등고의 평탄지이며 주상복합용 부동산으로 계획되어있음.

인접 도로상태

폭10m~15m의 도로와 북측 및 동측으로 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없음(부합물 "ㄱ" 다락 별도 소재)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트박공지붕(칼라강판) 4층으로 외벽:치장벽돌 및 판넬 등 마감, 내벽:벽지 및 타일 등. 창호:하이샷시 등. 사용승인일 : 2024년 2월 22일 임.

이용상태

1층: 근린생활시설(계획 용도) 및 계단실 등 2층: 다가구주택201호(방2,주방 및 거실,욕실1 등) 다가구주택202호(방2,주방 및 거실,욕실1 등) 3층: 다가구주택301호(방2,주방 및 거실,욕실1 등) 다가구주택302호(방2,주방 및 거실,욕실1 등) 4층: 다가구주택401호(방2,거실 및 주방,욕실2,테라스,세탁실,창고1,다락 등)

설비내역

도시가스 설비,급탕 및 급배수 위생설비, 승강기 설비 등임.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 평택시 고덕동 1805-6 소재 근린주택 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2026타경50853 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1805-6

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 단독주택(다가구주택-5가구))

감정가: 2,115,587,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택신용협동조합 (등기부상 확인)

작성일: 2026년 10월 6일

1.2. 면적 정보

토지면적: 233.10㎡ (약 70.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 418.14㎡ (약 126.5평)

건물 제시외면적: 103.55㎡ (부합물 'ㄱ' 다락 포함)

1.3. 건물 세부 정보

건축물 용도: 1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트박공지붕(칼라강판) 4층

사용승인일: 2024년 2월 22일 (신축 건물)

주요 설비: 도시가스, 급탕 및 급배수 위생설비, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 평택시 고덕동에 소재하며, "고덕서정리역경기행복주택아파트" 북측 근거리에 위치합니다. 인근 지역은 지구단위계획구역(고덕국제화지구) 내 주상복합용지 개발 예정지대로, 지속적인 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

승용차 등 차량 진출입이 가능한 구획된 도로가 개설되어 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 폭 10m~15m의 도로와 북측 및 동측으로 인접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 제한사항:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 비행안전6구역(전술)(해발 56m-140m 미만)

* 택지개발지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25, 외국인 주택 취득 시)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 평택신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2024년 5월 10일 접수된 평택신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 이 외 다수의 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정)가 등기되었으나, 모두 말소 예정 등기되어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 6명의 임차인이 확인되었습니다. 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* PIAODONGJUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-17, 대항력 없음.

* PIAOHENGZHE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-24, 대항력 없음.

* QUANCHUNZI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-17, 대항력 없음.

* 강동원: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-08-09, 확정 2024-07-30, 배당신고 2026-07-16, 대항력 없음.

* 박준범: 보증금 30,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2026-02-01, 확정 2026-02-02, 배당신고 2026-07-27, 대항력 없음.

* 최숙인: 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-08-14, 확정 2024-08-14, 배당신고 2026-05-28, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 고덕국제화지구 개발 지역 내에 위치하여 향후 상권 활성화가 기대됩니다. 1층 근린생활시설(일반음식점)과 상층부 다가구주택으로 구성된 복합건물로, 주거 수요와 상업 시설 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지입니다. 인근에는 대규모 행복주택 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 지속적인 개발 계획으로 인해 상권 가치 상승이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근 행복주택 단지와 더불어 고덕국제화지구 내의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 지구 내 초·중·고등학교가 계획 및 운영 중에 있어 교육 환경도 점차 개선될 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 지구단위계획구역으로 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경이 조성될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전6구역: 군사 기지 및 군사 시설 보호법에 따른 비행안전구역으로, 항공기 소음이나 건축 행위 제한 등 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인이 해당 토지의 주택을 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다.

* 임대관계 미상: 등기부 및 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황을 통해 파악된 내용은 없습니다. 다만, 향후 임대차 계약 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

평택시 고덕동 1805-6 소재 본 물건은 2024년 신축된 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 고덕국제화지구라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하며, 1층 상가와 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 및 임대 수익 창출에 유리합니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 비행안전구역에 해당되는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2024년 사용 승인된 건물로 즉시 활용 가능하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 개발 호재: 고덕국제화지구라는 신도시 개발 지역에 속해 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 법적 문제 없이 소유권 확보가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 233.10㎡, 건물 418.14㎡ 규모의 신축 상가주택으로, 고덕국제화지구 내 개발 가능성이 높은 지역에 위치합니다. 현 시세 분석 결과, 유사 신축 상가주택의 경우 토지 평당 2000만원 내외, 건물 가치 등을 고려할 때 시세는 약 25억원에서 30억원 이상으로 추정됩니다. 감정가는 21억 1,558만 7,600원입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 24억 5천만원으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 약 15.8% 상승한 금액이며, 향후 임대 수익 및 시세 상승을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.