나이스옥션 법원경매 수원 2026타경52188 [1] 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3 엠팰리스 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 소재 "봉화교차로" 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내 3층 301호로서(사용승인일: 2020.08.03.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 하이새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측의 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화산리 4-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2026타경52188 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3 엠팰리스 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정평가액: 176,000,000원

토지면적: 60.13㎡ (약 18.19평)

건물면적: 50.10㎡ (약 15.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 소재 "봉화교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 3층 301호이며, 2020년 8월 3일 사용승인을 받았습니다.

토지는 대체로 사다리형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 세로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 5월 15일에 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정(2026타경52188)입니다.

등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 을1) 주택임차권: 권리자 전유미, 권리금액 160,000,000원, 확정일자 2022년 7월 1일, 전입일자 2022년 7월 15일. 본 임차권은 대항력이 있으며, 등기부상 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 신청채권자 전OO은 대항력 있는 임차인 전유미와 동일인이며, 160,000,000원의 보증금으로 강제경매를 신청하였습니다.

본 경매 절차로 인해 말소될 권리는 말소기준권리인 강제경매(갑6) 이후의 모든 권리입니다.

매수인이 인수해야 하는 권리는 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권: 전유미의 보증금 160,000,000원. 본 보증금은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "봉화교차로" 인근에 위치하여 지역 내 교통의 요지 역할을 할 수 있습니다.

주변이 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 일부 상업 및 농업 활동이 이루어지고 있습니다.

근거리에는 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건이 속한 화산리 지역은 봉화교차로를 중심으로 생활 편의시설이 형성되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 화성시 우정읍 내 초등학교(예: 화성향남초등학교 등)가 차량 이동 거리에 위치하고 있습니다. (정확한 거리는 지도 확인 필요)

* 의료시설: 인근 지역의 병의원 및 종합병원 이용이 가능합니다. (정확한 거리는 지도 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 정보에 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 전유미의 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다.

만약 경매 배당을 통해 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 미회수된 금액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

본 건의 건물 사용승인일은 2020년으로 비교적 신축이나, 주변 지역이 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역의 전반적인 개발 수준 및 향후 가치 상승 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 보증금이 경매 배당에서 전액 회수되지 않을 경우, 매수인의 실질적인 부담액은 입찰가 외에 추가적인 금액이 발생하게 됩니다. 따라서 본 건은 잠재적 수익률보다는 인수해야 할 보증금과 실제 회수 가능 금액을 철저히 분석한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 건축년도가 2020년으로 비교적 신축인 점은 관리 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 권리 분석이 명확한 편입니다. 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리 관계가 복잡하지는 않으나, 인수해야 할 보증금 액수가 크다는 점을 인지해야 합니다.

* 화성시 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 176,000,000원입니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재하므로, 입찰가 산정 시 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 중 미회수분)이 시세(약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 추정)를 초과하지 않도록 매우 신중해야 합니다.

경매 절차에서 임차인 보증금 중 얼마가 배당을 통해 회수되는지에 따라 매수인의 최종 인수 금액이 달라집니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 총 부담액이 시세 범위 내에 들어올 수 있도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 74% ~ 85% 수준에 해당합니다. 최종 입찰가는 임차인 보증금의 예상 회수액을 면밀히 분석한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.