나이스옥션 법원경매 부천 2024타경49290 [1] 경기도 김포시 마산동 662-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m-12m)
(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경
보호에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(김포신도시
택지개발)＜택지개발촉진법＞, 하수처리구역(양촌처리분구)＜하수도법＞.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건으로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 실내인테이러 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 공부상 근린생활시설로 현황 공실상태이며,
2-4층 : 공부상 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 토지는 정방형의 평지로, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임
-목록2. 건물은 1층은 공부상 근린생활시설로 현황 공실상태, 2층 내지 4층은 다가구주택으로 이용중임
-목록2. 건물 1층 우측호 문에 공사대금채권자협의회에서 본 부지 및 건물(1층)에 대하여 공사대금 미수로 유치권 점유중이라는 경고문이 부착되어 있으나 유치권성립여부는 불분명
-정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 , 위치 등은 측량 등 별도의 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경49290 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 662-12

건물용도: 근린주택

감정가: 1,816,321,620원

토지면적: 314.10㎡ (약 95.01평)

건물면적: 532.37㎡ (약 161.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (정보 일부 마스킹됨)

주요특이사항: 유치권, 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시 택지개발), 하수처리구역에 해당합니다.

* 건축물 용도: 본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로, 공부상 주요 용도는 단독주택이나, 기타 용도로 제2종근린생활시설로도 이용 가능합니다. (건축물표제부상 메인 용도: 단독주택, 기타 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 17일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을9, 토지) 입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 경매로 인해 소멸됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 한국토지주택공사 -> 유현식 -> 이한길 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (말소기준권리)

* 가압류: 김재건, 박숙자 (모두 말소)

* 압류: 김포시, 김포세무서장 (모두 말소)

* 임의경매: 서해새마을금고 (말소)

* 압류: 국민건강보험공단, 김포시 (모두 말소)

* 토지 등기부 채권 총액 (등재된 모든 권리 합계): 1,495,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 이한길

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (말소기준권리)

* 주택임차권: 김희경, 유웅선, 도영현, 노연하, 이민호 (모두 말소)

* 가압류: 김재건, 박숙자 (모두 말소)

* 압류: 김포시, 김포세무서장, 김포시맑은물사업소 (모두 말소)

* 임의경매: 서해새마을금고 (말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 건물 등기부 채권 총액 (등재된 모든 권리 합계): 2,665,000,000원

* 임차인 현황:

* CUIXX: 보증금 500만원, 차임 30만원, 전입 2022-12-08, 대항력 없음.

* 김XX: 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-10, 확정 2021-08-23, 배당신고 2023-10-19, 대항력 없음.

* 노XX: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-08, 확정 2021-10-05, 배당신고 2024-02-20, 대항력 없음.

* 노XX: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-08, 확정 2021-09-13, 배당신고 2023-10-23, 대항력 없음.

* 도XX: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정일자 없음, 대항력 없음. (건물 등기부에는 2억 보증금 주택임차권으로 등재되어 있으나, 말소됨. 임차인 현황과의 차이점 존재)

* 유XX: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-15, 확정 2021-08-25, 배당신고 2024-04-22, 대항력 없음.

* 이XX: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-07, 확정 2021-12-13, 배당신고 2024-04-02, 대항력 없음.

* 함XX: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-26, 확정 2024-04-04, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 경매로 인해 소멸되거나, 배당을 통해 변제될 예정으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포한강신도시 택지개발지구 내 주거지대에 위치한 근린주택입니다. 1층은 근린생활시설로 현재 공실 상태이며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 상가와 주택의 복합적인 수익 창출이 가능한 구조를 가집니다. 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 모두 이루어지는 지역으로, 향후 신도시 개발에 따른 추가적인 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 은여울초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 버스 정류장이 가까워 편리한 편입니다. 김포시의 주요 도로망으로의 연결성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 본 건 건물 1층에는 공사대금 채권자 협의회에서 유치권을 주장하며 점유 중이라는 경고문이 부착되어 있습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 실제 낙찰 후 유치권에 대한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 1층 공실: 1층 근린생활시설이 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수입 발생에 제약이 있을 수 있습니다.

* 부동산 현황 확인 필요: 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 공부와의 차이 여부도 재확인해야 합니다.

* 임차인 현황 차이: 도XX 임차인의 경우, 임차인 현황과 건물 등기부상 보증금액에 차이가 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 김포시 마산동 근린주택은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 수익 창출 잠재력이 있습니다. 최근에 신축된 건물(2020년 건축)이라는 점도 긍정적입니다. 그러나, 현재 가장 큰 문제점은 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재한다는 점입니다. 이 유치권 문제가 해결되지 않을 경우, 낙찰자의 부담이 가중될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다. 1층 상가의 공실 역시 단기적인 수익성 저하 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신도시 개발 지역 내 입지: 김포한강신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 활용: 1층 상가와 상층부 다가구주택을 통해 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다 (유치권 문제 해결 시).

* 최근 신축 건물: 2020년 건축된 건물로, 비교적 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸: 대부분의 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되어, 낙찰자는 권리 관계가 정리된 깨끗한 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다 (단, 유치권은 예외).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,816,321,620원입니다. 최근 주변 유사 단지(자이더빌리지포레스트4단지, 2018년식 연립주택)의 매매 사례를 분석한 결과, 약 85㎡ 면적의 세대가 5억원대에서 6억원대 초반에 거래된 것으로 확인되었습니다. 이를 본 건의 건물 연면적 532.37㎡에 단순 환산 적용 시, 시장 가치가 감정가를 상회하는 것으로 나타날 수 있습니다.

그러나, 본 건은 근린주택으로, 제공된 JSON 정보의 연립주택과는 물건의 성격이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

무엇보다 중요한 것은 현재 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재입니다. 이는 낙찰자가 떠안아야 할 잠재적인 큰 부담이므로, 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다. 유치권 문제 해결 비용 및 불확실성을 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색은 본 시스템에서 지원되지 않아, 혐오시설 유무에 대한 정보는 제공할 수 없습니다.

따라서, 감정가 18.16억원 대비 유치권의 위험 부담을 고려했을 때, 잠재적 인수 가능성이 있는 유치권 금액(정확한 금액은 미확인)과 경매 개시 채권액(11억원)을 종합적으로 고려하여,

보수적으로 접근할 경우 12억 5천만원 ~ 15억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 유치권에 대한 보다 명확한 정보 확인 및 현장 조사를 통해 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.