나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31085 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 370-1 하나팰리스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립주택,아파트 등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브)지붕 지상 6층 건물(사용승인:2017.05.10)내의 제4층 제403호건으로서, 외벽:모르타르위 드라이비트 마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비,엘리베이터설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 현황 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<고강동 370-1,2> 공히, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경31085 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 370-1 하나팰리스 4층403호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제403호 (사용승인: 2017.05.10)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

토지 지분: 28.21㎡ (약 8.53평)

건물면적: 47.91㎡ (약 14.50평)

건물 지분: 47.91㎡ (약 14.50평)

1.4. 감정가

감정가: 239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택, 아파트 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(고강초), 과밀억제권역에 해당함. 특히, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)이었으나, 현재 허가 기간은 만료되었음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기사항증명서상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 한화생명보험 주식회사의 근저당(208,000,000원)임. 해당 근저당 외 후순위 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 252,058,685원으로 확인됨. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원임. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되므로, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요함. (주의: 금액이 미상이라도 점유 관계 및 대항력 유무 등 추가적인 주의가 필요함)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 거래가가 약 788만원에서 896만원 수준으로 형성되어 있음. 본건은 2017년 신축으로 비교적 최신 건물에 해당하며, 전용면적 47.91㎡(약 14.50평) 기준, 주변 연식 있는 건물 시세를 고려할 때 평당 950만원에서 1,050만원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있음. 이를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 1억 3,775만원에서 1억 5,225만원 범위로 추정됨. 감정가 2억 3,900만원과 시세 간 상당한 차이가 존재함.

4.2. 건물 정보

본건이 속한 '하나팰리스'는 2017년 5월 10일 사용승인된 다세대주택으로, 지하층 없이 지상 6층 규모임. 철근콘크리트 구조이며, 본건은 4층에 위치함. 건물 내에는 총 12세대가 거주할 수 있으며, 다세대주택 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 인근에 소규모 근린상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

도보로 통학 가능한 거리에 '고강초등학교'가 위치하고 있어, 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 (과거)

과거 토지거래 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재는 허가 기간이 만료되어 직접적인 매수 제한 사항은 아님. 다만, 해당 지역의 개발 및 규제 이력을 참고할 필요가 있음.

6.2. 기타

주변 지역에서 제안된 광역소각장 건립 등 대규모 시설 계획에 대한 주민 반발 사례가 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 관련성 및 영향은 불확실함.

7. 종합 의견

본건은 2017년 신축으로 비교적 최신 건물이면서 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편임. 권리관계 또한 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로 비교적 명확함. 그러나 최근 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의할 필요가 있으며, 임대차 관계 미상인 부분에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 명확한 권리관계 (말소 대상 다수)

9. 예상 입찰가

감정가 239,000,000원 대비 주변 시세 및 건물 신축 연식 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 관점에서 160,000,000원을 예상 입찰가로 제안함. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 참여 경쟁 정도, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.