나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31126 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 김포한강10로133번길길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 3층 316호외 1개호수로서, 외벽: 벽돌, 수성페인팅 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2020-10-07)

이용상태

기호 1: 업무시설(오피스텔) 기호 2: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1) 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류 (폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)). (토지 2) 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류 (폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원에서 진행하는 2026타경31126 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2026타경31126 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층 316호

* 토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

* 건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정평가액: 113,000,000원

* 사용승인일: 2020년 10월 7일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (10층 중 3층)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 김포시 김포한강10로133번길 142 (구래동)에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 각급 학교, 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통: 차량의 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구에 속하여 계획적이고 체계적인 도시 개발이 이루어진 지역입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본상 말소기준권리인 우리은행 근저당(2021.01.27. 접수, 105,600,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유한회사엘에스건설 (유 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2026-06-22

* 배당신고일자: 2026-07-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 본건은 인수해야 할 임차보증금이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 낙찰자는 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 김포시는 지속적인 개발과 인구 유입으로 활발한 상권을 형성하고 있으며, 특히 신도시 지역은 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 본건이 위치한 김포더럭스나인 오피스텔은 신축 건물(2020년 사용승인)로서 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 상업 시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(20.98㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 7천만 원, 2026년 4월 8천만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이보다 큰 면적(32.35㎡)의 오피스텔은 2025년 11월 8천2백6십만 원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

* 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지가 많아 배후 주거 수요가 탄탄합니다.

* 상업용 건물과 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 차량으로의 접근성이 좋고 단지 내 주차 공간이 확보되어 있어 자가용 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 용이하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가액(113,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 70,000,000원 ~ 82,600,000원) 간의 격차가 큰 편입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 이 점을 충분히 고려해야 합니다.

* 임차인 유한회사엘에스건설은 대항력이 없으므로 보증금 500만원에 대한 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 진행 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 물리적 제반 비용을 고려해야 합니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 금융기관의 채권 회수 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다.

* 본건 토지에는 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정이 2026년 8월 25일까지 유지되고 있습니다. 이는 외국인 등 특정 대상자에게만 적용되는 규제일 수 있으나, 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이를 보이는 만큼, 실질적인 시장 가치를 면밀히 분석하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자처로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축 건물로 건물의 가치 유지 및 상승 기대감이 있습니다.

* 김포 한강신도시 내 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

* 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 최근 유사 면적(20.98㎡) 실거래가: 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 최근 인접 면적(32.35㎡) 실거래가: 약 82,600,000원

* 상기 정보를 종합적으로 고려하고, 현재 시장 상황 및 경매 경쟁률 등을 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가 를 90,000,000원 으로 제시합니다. 이는 최근 실거래가 대비 소폭 상승한 금액이며, 감정가 대비로는 낮은 수준으로, 경쟁을 고려한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.