나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31113 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 232-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

□ 본건 위치 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소새울역' 북서측 인근에 위치함 □ 주위 환경 단독주택 중심의 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

□ 차량접근여부 : 가능함 □ 대중교통여건 : 양호함 - 버스 : 인근에 소재한 간선도로(소사로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철 : 남동측 인근에 전철역(소새울역) 소재함

형태 및 이용상태

□ 형상지세: 정방형 평지 □ 이용상태: 단독주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태

□ 남측으로 세로(약4미터)의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

□ 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

□ 해당사항 없음

공부와의 차이

□ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

□ 임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로서 외부마감: 적벽돌 및 페인팅 마감 창호마감: PVC 새시 등

이용상태

○ 지하1층 및 지상1층:주택으로 이용 중임

설비내역

○ 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 되어 있음

부합물 및 종물

○ 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

○ 공부상 면적과 현황 면적이 상이함(의견란 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31113 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 232-6

용도: 단독주택

감정가: 576,363,460원

토지 면적: 117.50㎡ (약 35.54평)

건물 면적: 84.06㎡ (약 25.43평)

제시외 건물 면적: 53.28㎡ (약 16.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OO (유호성)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소새울역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택이 중심을 이루는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능합니다.

대중교통 여건은 양호합니다. 인근 간선도로(소사로 등)변에 버스 정류장이 있으며, 남동측 인근에 전철역(소새울역)이 소재합니다.

도로 상태

남측으로 폭 약 4미터의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

과밀억제권역입니다.

중점경관관리구역입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 토지거래허가 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)이며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. (주의: 허가 기간이 만료되었습니다.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 19일 접수된 유호성의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있으나, 개요는 제공되지 않았습니다.

등기부상 채권 총액: 200,000,000원 (근저당권 1건)

임차인 현황

임차인: 김정자 (김 )

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 11월 27일

확정일자: 2020년 11월 26일

배당신고일자: 2026년 6월 1일

대항력: 있음

주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사합니다. 다만, 배당 결과에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 중심의 주거지역에 위치하며, 인근에 소새울역이 있어 역세권의 이점을 가집니다.

주변에 상업시설이 밀집되어 있지는 않으나, 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설 및 편의시설은 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 2016년 건축된 다세대 주택 거래 사례를 포함하고 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 보여주나, 본건은 노후된 단독주택이므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 가치는 토지 가치와 건물 노후도, 활용도에 따라 크게 달라집니다.

1.4. 생활정보

교통: 소새울역(전철) 및 인근 버스 정류장을 통한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 역세권 인근의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 주변 단독주택 밀집 지역 특성상 초등학교, 중학교 등이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 지도 확인 필요)

주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 혐오시설에 대한 별도의 정보는 없으나, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1980년 10월 11일 사용 승인된 건물로, 경과년수가 상당하고 경제적 잔존년수가 5년으로 판단됩니다. 이는 향후 재건축 또는 대규모 수선이 필요할 수 있음을 의미합니다.

제시외 건물 포함: 공부상 면적 외의 제시외 건물(53.28㎡)이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 행정 절차나 철거 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역: 허가 기간이 만료되었으나, 과거 규제 이력이 있어 향후 토지 이용에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

임차인 존재: 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 하지만 배당 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

중점경관관리구역: 지역의 경관 보호를 위한 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동, 소새울역 인근에 위치한 단독주택입니다.

토지 면적이 117.50㎡로 비교적 넓은 편이며, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 건물의 노후도가 높아 즉각적인 주거 사용보다는 리모델링 또는 신축을 고려해야 할 수 있습니다. 경제적 잔존년수가 5년으로 짧아 신축 가능성이 더 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금이 0원으로 예상되어 명도 관련 리스크는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

토지거래허가구역이었던 점, 제시외 건물이 포함된 점 등은 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 소새울역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적: 117.50㎡의 토지는 단독주택 신축 또는 재건축 시 활용 가치가 높습니다.

잠재적 가치 상승: 노후 건물을 철거하고 신축할 경우, 현대적인 주택으로 전환하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주택가 내 위치: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 576,363,460원

본 건과 직접 비교 가능한 유사 단독주택의 실거래가 정보가 부족하여, 감정가 및 일반적인 부동산 시장 상황을 바탕으로 분석합니다.

건물의 노후도(1980년 준공, 잔존년수 5년)와 제시외 건물 포함, 토지거래허가구역이었던 점 등을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

본 건의 토지 가치를 중심으로 평가하되, 건물 철거 및 신축 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정에서 제외합니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 약 85~90% 수준인 4억 9천만 원 ~ 5억 2천만 원 범위로 예상됩니다.

다만, 최신 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 입찰가: 5억 1,000만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.