나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31090 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 169-58 숲예찬 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '약대초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

약대동 169-58 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부 천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2. 1 사건정보

사건번호: 부천지원 2026타경31090 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부안수산업협동조합

2. 2 부동산현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 169-58 숲예찬 2층202호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

건축연도: 2009년 (사용승인일: 2009년 2월 12일)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 3 감정가 및 면적

감정가: 146,000,000원

토지면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

건물면적: 41.49㎡ (약 12.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3 입지조건

3. 1 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '약대초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

3. 2 교통 및 접근성

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통임.

3. 3 주변 시설

* 교육시설: 남측 인근에 약대초등학교가 소재함.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있으며, 지도 검색 결과, 약대동 지역은 신중동 생활권과 인접하여 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

* 혐오시설: 주변 지역은 주로 주거단지로 구성되어 있으며, 검색 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않음.

4 권리분석

4. 1 임차인 현황

임차인: 한 (한유정)

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입일자/확정일자: 2024-07-02

배당신고일자: 2026-05-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 2 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 2009-03-25 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 특이사항 없음.

4. 3 등기부총채권액

등기부채권 총액: 331,725,815원

5 상권분석

5. 1 지역 특성

본건 소재지는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있음.

5. 2 소규모 근린생활시설 현황

주거 지역의 특성상, 식당, 소매점, 학원 등 생활 밀착형 근린생활시설이 분포하여 주민들의 편의를 제공함.

6 생활정보

6. 1 주거용도

본건은 다세대주택으로 현재도 동일 용도로 이용 중임.

6. 2 생활편의시설

주변의 소규모 상가 및 인접한 신중동 생활권 내 편의시설 이용이 가능함.

6. 3 교육환경

단지 남측 인근에 약대초등학교가 위치하여 초등 교육 환경은 양호함.

7 잠재적 리스크

7. 1 미확인 내부 상태

폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하여, 도배, 장판, 설비 상태 등 내부 하자 여부를 파악하기 어려움. 이는 입찰 시 주의가 필요한 사항임.

7. 2 토지거래허가구역

과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 제공된 정보에 따르면 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었음. 따라서 현재 시점에서는 토지거래허가에 대한 부담은 없을 것으로 판단되나, 관련 규정 변동 여부를 최종 확인하는 것이 좋음.

7. 3 기타

임대관계 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 한유정 씨가 확인되어 보증금 및 차임 내역이 존재함.

8 종합 의견

본건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 약대초등학교가 인접하여 교육 환경도 갖추고 있음. 그러나 내부 미확인으로 인한 리스크가 존재하며, 과거 토지거래허가구역이었던 점 등 몇 가지 고려사항이 있음.

9 투자 포인트

* 지역 내 주거지로서의 안정성: 공동주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대.

* 교통 및 교육 환경: 대중교통 이용 편리 및 초등학교 인접으로 가족 단위 거주자에게 적합.

* 인수되는 임차 보증금 없음: 임차인 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 투자에 긍정적인 요소임.

10 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 건물 전용 면적(41.49㎡)과 유사 연식의 거래 사례를 분석해 볼 때, 평당 약 850만원에서 1,300만원 선의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 감정가 146,000,000원과 내부 미확인 상태, 기타 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사를 면밀히 진행하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.