나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503954 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 377-10 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌어린이공원" 동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 1991-10-22) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 있음. 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일자 2022.07.30, 확정일자 2022.08.08

물건 비고

외벽에 '덕우 3동'으로 표시되어 있고 현관에 전기공급제한 예정알림 안내문이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경503954 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 377-10, 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 80,000,000원 (8천만원)

* 토지 면적: 21.81㎡ (약 6.59평)

* 건물 면적: 38.74㎡ (약 11.71평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 건물 외벽에 '덕우 3동'으로 표시되어 있으며, 현관에 전기 공급 제한 예정 안내문이 부착되어 있습니다. (현황조사서 참조)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로 상태: 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 혐오 또는 유해시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 일상적인 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 및 관련 자료를 종합적으로 분석한 결과, 다음과 같은 권리 관계를 파악할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 인천지방법원 2024카단101969 (삼성카드 가압류)

* 등기부 요약:

* 일반적으로 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 인수될 수 있으나, 본건은 강제경매로 진행되며 대부분의 권리가 말소 대상입니다.

* 을구 1번의 주택임차권 (권리자: 김혜수, 임차금액: 100,000,000원)이 등기되어 있습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 말소 처리되었고, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 이후 삼성카드, 남동구, 남동세무서장, 서울보증보험, 신한카드 등의 가압류 및 압류 등기들이 순차적으로 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 주변 매매 사례를 바탕으로 시세 분석을 진행했습니다.

* 최근 매매 사례 (인천광역시 남동구 남촌동 일대):

* 2026년 3월 거래된 명보그린빌라(3동)의 경우, 43.22㎡(약 13평) 면적이 7,200만원에 거래되었습니다 (평당 약 553만원).

* 2026년 3월 거래된 우성빌라의 경우, 40.07㎡(약 12평) 면적이 5,700만원에 거래되었습니다 (평당 약 470만원).

* 2026년 3월 거래된 동도빌리지(1동)의 경우, 29.29㎡(약 9평) 면적이 4,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 451만원).

* 본건 감정가 대비 시세 분석:

* 본건의 감정가는 8,000만원이며, 건물 면적 38.74㎡ (약 11.71평) 기준 평당 약 683만원 수준입니다.

* 최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 주변 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 특히, 유사한 면적과 층수의 명보그린빌라(3동) 대비 약 24% 높은 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 집합건물로, 지하 1층/지상 4층 중 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 1991년 10월 22일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 취득 및 보유 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 물리적 하자: 건물 외벽에 '덕우 3동'이라는 표시가 있으며, 현관에 전기 공급 제한 예정 안내문이 부착되어 있어, 건물 관리 상태 및 전기 공급 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 경매를 신청하였으며, '인수조건 변경'이라는 문구는 채권의 성격이나 경매 진행 과정에서의 특이사항을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 경매 절차상의 특이사항: 다수의 압류 및 가압류 채권자가 존재했다는 점은 과거 채무 불이행 등의 문제가 있었음을 시사하며, 강제경매 진행의 원인이 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 다세대주택으로, 권리 관계상 인수해야 할 부담은 거의 없는 것으로 분석됩니다. 특히 대항력 없는 임차인의 보증금 1억원이 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 건물 외벽 표시, 전기 공급 제한 안내문 등의 물리적 하자 가능성과 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. HUG가 채권자라는 점은 채권 회수를 위한 절차 진행상 특징으로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 분석상 인수 부담이 없어 안전한 물건입니다.

* 주변의 개발 가능성 및 주거 환경 개선 여부에 따라 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 본건의 잠재적 리스크(물리적 하자, 감정가 대비 시세 괴리)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 시세 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적이나, 외벽 표시 및 전기 공급 제한 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이를 제안합니다. (최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.