나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503948 [1] 인천광역시 계양구 작전동 707-22 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 아나지로396번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

1991년 4월에 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 3층 중 2층 201호로서, 외 벽: 벽돌 마감 창 호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:1991-04-23)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역(2040 인천광역시 경관계획),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503948 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 707-22 2동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원 (6,000만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

토지지분: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물면적: 36.36㎡ (약 10.99평)

건물지분: 36.36㎡ (약 10.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 아나지로396번길에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경503948)으로, 등기부상 말소기준권리는 2026년 05월 18일에 접수된 강제경매개시결정등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 16번 순위의 주택임차권(권리자: 김영준, 금액: 110,000,000원)이 존재합니다. 해당 임차권은 2024년 08월 21일 접수되었으며, 전입일자는 2022년 06월 29일, 확정일자는 2022년 06월 10일입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 16번 주택임차권등기"로 기재되어 있으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 특이사항이 있습니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 해당 임차권은 소멸될 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재가 특이사항으로 명시되어 있습니다. 임차권이 말소될 예정이라 하더라도 '선순위임차권'이라는 문구는 잠재적 인수 위험 가능성을 내포하므로, 낙찰 전 철저한 권리 확인이 필요합니다.

4. 건물 및 토지 정보

4.1. 건물 현황

본 건물은 1991년 4월 23일 사용승인된 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호로, 사용승인일로부터 약 35년 경과되었습니다. 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있습니다.

4.2. 이용 상태 및 설비

해당 물건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생설비, 상하수도, 도시가스난방설비 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 토지 현황

토지는 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

4.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당합니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 7월 거래된 주변 유사 물건들의 매매가는 다음과 같습니다.

* 궁전빌라4 (작전동 857-46, 1991년 건축): 39.24㎡ (약 11.87평) 거래가 8,800만원 (평당 약 741만원)

* 삼오빌라 (작전동 856-73, 1997년 건축): 41.86㎡ (약 12.66평) 거래가 11,300만원 (평당 약 893만원)

* 삼성하이츠맨션114동 (작전동 706-22, 2002년 건축): 75.72㎡ (약 22.89평) 거래가 13,700만원 (평당 약 598만원) - 본건과 면적 및 연식 차이가 큽니다.

5.2. 본건 시세 추정

본건은 건물면적 36.36㎡ (약 10.99평)이며, 건축년도 1991년입니다. 유사한 면적과 건축 연도의 '궁전빌라4' 및 '삼오빌라'의 평당 거래가를 참고할 때, 평당 약 741만원에서 893만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 시세는 약 8,250만원 (10.99평 * 750만원/평)에서 9,810만원 (10.99평 * 893만원/평) 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가 6,000만원은 최근 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 평가됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

건물 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교육 및 교통

주변 아파트 단지 등으로 미루어 보아 교육 환경은 보통 수준으로 예상되며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 노후화

1991년에 건축되어 30년 이상 경과한 노후 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.2. 임차권 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 임차권은 말소될 예정이나, '선순위임차권' 명시는 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 가능성에 대한 주의를 요구합니다.

7.3. 토지이용규제

준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지이용규제가 적용되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 지역 분석으로는 주변에 혐오시설이 있다는 특이사항은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 건물은 노후되었으나 기본적인 설비는 갖추고 있으며, 권리상 인수 부담은 미미할 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 토지이용계획상 규제 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 시세 추정치: 시세차익 확보 가능성.

* 인수 부담 없는 권리 관계: HUG 말소 동의로 인한 명확한 권리 소멸 예상.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 투자에 적합.

10. 예상 입찰가

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 투자 수익률을 고려하여 산정합니다.

최근 시세 추정 범위: 약 8,250만원 ~ 9,810만원

감정가: 6,000만원

건물 노후도, HUG 관련 특이사항, 토지이용규제 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가보다는 높은 수준에서, 추정 시세 하단부까지의 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.