나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503926 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-245 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '돌산마루1호 공영주차장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,아파트,연립등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층(사용승인일:1995.10.26)중 제4층 제403호건으로서, 외벽:치장벽돌 마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지 2필 일단의 세장형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<간석동 37-245,37-432> 공히, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경503926 (1)

소재지

인천광역시 남동구 간석동 37-245 4층403호

용도

다세대주택

감정가

80,000,000원

토지면적

12. 14㎡ (약 3.67평)

토지지분

12. 142857142857142㎡ (약 3.67평)

건물면적

45. 94㎡ (약 13.90평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

문OO

사용승인일

1995.10. 26

건축물대장상 주용도

공동주택 (다세대주택)

전유부분 건물면적

45. 94㎡

대지권 면적

12. 14㎡

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '돌산마루1호 공영주차장' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대, 아파트, 연립 등의 공동주택과 소규모 근린상가 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

토지는 인접지 대비 완경사지 2필 일단의 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건의 서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리현황은 다음과 같습니다.

소유권 이전: 오영희(2019.05.02), 김민경(2022.06.21), 주식회사씨디아이컴퍼니(2022.08.25)

근저당권: 문선능(2023.01.05, 53,200,000원) - 말소기준권리

전세권설정: 문선능(2023.01.05, 5,000,000원) - 말소

압류: 인천세무서장, 시흥세무서장, 국민건강보험공단

가압류: 주식회사동우종합유통(2026.04.13, 34,954,000원), 중소벤처기업진흥공단(2026.05.21, 100,807,087원), 하나캐피탈(2026.07.06, 7,137,720원)

임의경매: 문선능(2026.05.15, 38,000,000원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 5일자 문선능의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 후순위인 을구의 전세권, 갑구의 각종 압류, 가압류, 임의경매는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문선능

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 500만원이 명시되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 연립주택 등 공동주택이 밀집한 전형적인 주거지대로 분류됩니다.

소규모 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근에 '돌산마루1호 공영주차장'이 위치하여 주차 관련 편의성을 일부 제공할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량을 이용한 외부 이동 또한 편리한 입지입니다.

주거지대로서 주변에 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수자는 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

건축물 사용승인일이 1995년 10월 26일로, 30년 가까이 된 건물로 노후에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하지만, 혹시 모를 권리관계 변동 가능성을 염두에 두고 잔금 납부 전 명도를 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합의견

인천광역시 남동구 간석동에 위치한 본건은 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

본 경매 물건은 다수의 채권 및 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 인수하게 됩니다.

채권자 문선능이 임의경매를 신청한 사건으로, 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 액수가 명시되어 있습니다.

전반적으로 권리관계는 명확하며, 매각으로 인한 권리 소멸이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

감정가 8,000만원은 주변 시세를 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 판단되며, 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

신축 건물은 아니지만, 적절한 시세 분석을 통해 시세차익을 노릴 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

2026년 3월, 64.73㎡ (약 19.6평) 다세대주택(풍경채, 2014년식)이 17,300만원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 47.56㎡ (약 14.4평) 다세대주택(동아주택, 1987년식)이 12,000만원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 34.65㎡ (약 10.5평) 다세대주택(목화빌라, 1991년식)이 5,500만원에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 45.94㎡ (약 13.9평)이며, 건축 연도는 1995년입니다.

가장 유사한 비교 대상으로 볼 수 있는 1987년식 47.56㎡(약 14.4평) 물건이 12,000만원에 거래되었음을 감안할 때, ㎡당 약 252만원의 시세가 적용된다면 본건의 추정 시세는 약 1억 1,590만원 수준으로 계산됩니다.

1991년식 34.65㎡(약 10.5평) 물건의 거래가는 ㎡당 약 159만원으로, 이를 본건 면적에 적용 시 약 7,300만원 수준의 시세가 추정됩니다.

본건의 건축연도(1995년)와 면적(45.94㎡)을 고려할 때, 1987년식 거래 사례가 더 신뢰도가 높으며, 이를 기준으로 본건의 시세는 약 1억 1,000만원에서 1억 2,000만원 범위로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 8,000만원 대비 시세가 약 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원 범위로 높게 형성되어 있어, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 2026년 8월 25일까지 유효한 토지거래허가구역임을 감안해야 합니다.

유사 물건의 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세의 80~90% 수준을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 본 건의 예상 입찰가는 9,500만원 ~ 10,500만원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.