나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20700 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 340-1 효성아트빌 105동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 천마산역(경춘선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 마감, 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20700 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 340-1 효성아트빌 105동 4층401호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대)

감정가: 212,000,000원

토지 면적: 43.42㎡ (약 13.1평)

건물 면적: 59.78㎡ (약 18.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월농업협동조합

건축 연도: 2019년 01월 10일 사용승인

2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역' 북동측 인근에 위치.

주위 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통: 제 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 천마산역(경춘선)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

도로: 본건 북동측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지 형상: 사다리형 완경사지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존 (2019-01-23)

* 소유권이전 (2020-11-13, 매매)

* 근저당 (2020-11-13, 반월농업협동조합, 201,600,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2026-05-18, 반월농업협동조합, 157,766,958원)

총 등기부 채권액: 201,600,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요 비고란에 별도 기재 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무 및 보증금 회수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 상업 기능은 확보되어 있습니다.

천마산역을 중심으로 형성된 지역 상권을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지형 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 배후 수요는 안정적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 경춘선 천마산역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

편의시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 천마산역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변환경: 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등으로 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 인근에 화도읍 금남리에 화도하수처리장(현재는 화도푸른물센터, 피아노폭포 등 친환경 시설 및 관광지로 운영)이 있으나, 직접적인 주거 환경에 영향을 미치는 수준은 아닐 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 천마산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 임차인 인수 및 명도 관련 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

제공된 최근 실거래가격을 기준으로 판단할 때, 감정가 대비 시세가 낮은 편에 속하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 천마산역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 지속적인 수요가 기대됩니다.

신축 건물: 2019년 신축 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

안정적인 배후 수요: 단지형 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 확보되어 있습니다.

권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.78㎡, 약 18.1평) 및 건축 연도(2019년)를 가진 주변 물건의 가격대는 약 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 2억 1천 2백만 원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

따라서, 시세 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 1억 5천 5백만 원에서 1억 7천만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 명도 비용, 입찰 경쟁률, 현장 확인 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.