나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2463 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 에이동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양(설문)IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물 내 제비01호로서, (사용승인일 : 2014.06.20) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성석동 1073-9, 성석동 1073-10토지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2026타경2463 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 에이동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (이하 '채권자')

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 75.64㎡ (약 22.88평)

토지지분: 75.64㎡ (약 22.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.92㎡ (약 24.18평)

건물지분: 79.925㎡ (약 24.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건물 내 제비01호

사용승인일: 2014.06.20

층 정보: 본건은 지1층 (B01호)에 위치함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "북고양(설문)IC" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 2필 일단의 사다리형으로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 계획관리지역

* 성장관리계획구역: 주거zone

* 가축사육제한구역: (2024-11-12) 일부 제한 구역 (소, 젖소, 말 제한 거리 500m)

* 과밀억제권역: <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025-08-26) 외국인 등 대상, 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지

2.5. 공부와의 차이

없음

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음. (상세 내용 미기재)

3.2. 말소기준권리

* 을3 근저당권공동담보목록 (신한은행, 2014-07-24)

3.3. 등기부채권 총액

* 122,400,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 등: 미상임.

3.5. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사새한주택 (2014-06-26)

* 소유권이전: 강묘정 (2014-07-24, 매매)

* 근저당권공동담보: 신한은행 (2014-07-24, 말소기준권리)

* 압류: 국 (2024-11-13, 말소)

* 압류: 고양세무서장 (2025-06-13, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (2026-05-18, 의정부지방법원 고양지원, 2026타경2463)

3.6. 주의사항

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 관련 사항은 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집된 주거 지역과 공장, 창고 등이 혼재된 복합적인 지역에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주거 기능과 함께 일부 산업 시설이 분포하고 있어, 지역의 특성상 조용한 주거 환경보다는 다소 복합적인 환경을 가질 수 있습니다. 따라서 일반적인 상업 지역이나 신흥 개발 지역과 비교했을 때 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: "북고양(설문)IC" 인근으로 도로망 접근성이 좋으나, 직접적인 대형 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 통상적으로 이러한 지역에서는 차량 이동을 통해 주요 편의시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 및 기타

* 건축물대장상 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 지1층에 위치합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장 및 창고가 혼재하는 점은 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하층 물건: 지1층에 위치하여 채광, 통풍, 습기 등에 대한 고려가 필요합니다. 이는 일반적인 층에 비해 선호도가 낮을 수 있으며, 향후 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 지정 등은 향후 토지 이용 및 거래에 있어 추가적인 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라고 명시되었으나, 임대 관계가 미상인 점은 권리관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 복합 용도 지역: 주거지 주변에 공장, 창고 등이 혼재하는 점은 소음, 분진 등의 환경적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,600만원입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2014년)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다만, 지1층에 위치한다는 점, 그리고 주변 지역이 주거시설과 공장/창고가 혼재된 복합적인 특성을 가지고 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 등기부상으로는 근저당권이 말소기준권리가 되어 임의경매로 진행되며, 소멸되는 권리가 명확해 보입니다. 하지만 임대차 관계가 미상인 점은 인수되는 보증금이 없더라도 명도 과정에서의 주의를 요합니다. 토지이용계획상의 각종 제한 사항들도 향후 재산권 행사 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 절차상 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적은 편입니다.

* 해당 지역의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로, 시장 상황에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정평가액(146,000,000원) 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 성석동 일대의 유사 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 168만원에서 214만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(79.92㎡)을 고려하고, 지하층(지1층)이라는 점과 건물 사용연수(2014년)를 감안할 때, 유사 거래 사례 중 지하층이 포함된 건(2018년식, 71.26㎡, 120,000,000원, 약 168만원/㎡)을 참고하여 시세 적용 시 약 134,535,000원 수준의 가치가 산정됩니다.

본건의 감정가는 146,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례의 상단 범위와 유사하나 지하층이라는 특성을 고려하면 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 시장 상황, 그리고 지하층의 특수성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 138,000,000원 에서 145,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최저 입찰가는 146,000,000원(감정가)이 될 수 있으므로, 예상 입찰가 범위 내에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.