나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60218 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 130동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "탄현역" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 18층 1801호로서 (사용승인일 : 2001.12.17.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11) (호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지) 일련번호 2), 5), 6) 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지) 일련번호 3), 4) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 일련번호 7) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60218 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 130동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 267,000,000원

건물면적: 59.82㎡ (약 18.1평)

토지 지분 면적: 28.88㎡ (약 8.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2001년 12월 17일

건물 규모: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 중 18층

아파트 명칭: 큰마을대림아파트

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 "탄현역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류 및 대로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 다수의 학교 및 유치원 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 대상 용도로 사용되는 토지의 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 6번 근저당권 (한국주택금융공사, 접수일자 2012-08-17)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액:

총 채무액은 459,000,000원입니다.

주요 등기사항:

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (홍정애)

* 갑구 3번: 소유권이전 (전은숙 외 3명, 상속)

* 갑구 4번: 임의경매 (한국주택금융공사, 접수일자 2026-05-15, 채권액 227,491,049원) - 본 경매 개시 결정 기입 등기

임차인 현황:

제공된 정보상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다. 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 현황 조사 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 아파트는 대규모 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 주거 생활이 가능한 상권입니다. 탄현역 역세권으로 이동성이 확보되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트 명: 큰마을대림아파트

* 사용승인일: 2001년 12월 17일

* 총 동수: 28개동

* 총 세대수: 2,588세대

* 주차 가능 대수: 총 1,113대 (지상 12대, 지하 66대 - 제공된 정보 기반)

설비내역:

본 아파트는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 교육 및 편의시설:

* 교육 시설: 호곡초등학교, 호곡중학교, 일산동고등학교, 도담유치원, 황룡초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 등기부상의 채무 총액(459,000,000원)이 감정가(267,000,000원)보다 높아 경매 진행 과정에서 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지 이용 계획에 따라 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어, 매수 후 용도 변경이나 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 대단지 아파트의 일부로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2001년에 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 교육 시설이 있어 자녀가 있는 가정에 적합한 입지입니다. 다만, 등기부채권 총액이 높고 임대 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 경의중앙선 탄현역 이용 가능한 교통 요지.

* 우수한 교육 환경.

* 대단지 아파트의 장점 (편의시설, 관리 용이성 등).

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 '큰마을대림,현대아파트' 단지 내에서 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 84.73㎡ (약 25.6평) 규모의 주택이 11층에서 330,000,000원 (약 12.89백만원/평), 1층에서 290,000,000원 (약 11.33백만원/평)에 거래되었습니다.

* 134.97㎡ (약 40.8평) 규모의 주택이 19층에서 415,000,000원 (약 10.17백만원/평)에 거래되었습니다.

본건의 면적은 59.82㎡ (약 18.1평)이며, 18층에 위치하고 있습니다. 일반적으로 소형 면적이 평당 단가가 높게 형성되는 경향과 18층의 고층이라는 점을 고려할 때, 84.73㎡ 주택의 평당 매매가 수준을 참고하여 예상할 수 있습니다. 11층 84.73㎡ 주택의 평당가(약 12.89백만원/평)를 적용할 경우, 18.1평 * 12.89백만원/평 ≈ 233,200,000원 수준으로 추정됩니다. 하지만 감정가(267,000,000원)와 최근 대형 평수 거래가격을 감안할 때, 본건의 가치는 그 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

최종 예상 입찰가:

본건의 감정가는 267,000,000원이며, 시세 분석 결과 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다. 하지만 입찰 경쟁 상황 및 경매 절차 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가보다 낮은 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

255,000,000원

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