나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61266 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성안마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택 단지 내 도로 등을 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상의 건물 명칭(골든힐스빌 3차)과 집합건축물대장 상 건물 명칭(DS파크빌)이 서로 상이하며, 현장조사 당시의 현황은 'DS파크빌'로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.등기사항증명서상 건물 명칭(골든힐스빌3차)과 집합건축물대장상 건물명칭(DS파크빌)이 상이하며, 현황은 'DS파크빌'로 표기되어 있음.
2.2023.7.18.자 제94461호 주택임차권등기에 대하여 임차인 염건예지의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.20.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61266 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23, DS파크빌 102동 4층 401호 (구분건물 표제부상 건물 명칭: DS파크빌, 등기사항증명서상 건물 명칭: 골든힐스빌 3차)

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

건물면적: 61.30㎡ (약 18.5평)

토지면적: 62.99㎡ (약 19.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성안마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건 단지 내까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하는 등 종합적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 공동주택 단지 내 도로 등을 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

주변 시설: 주변은 주거 지역과 함께 농경지, 소규모 공장 등이 분포하고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 소음이나 악취 등은 개별적인 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사(HUG) (경매 신청 채권자)

말소기준권리: 2025년 12월 18일자 고양시 압류 (갑5)

주의사항:

* 등기사항증명서상 건물 명칭('골든힐스빌 3차')과 집합건축물대장상 건물 명칭('DS파크빌')이 상이하며, 현장에서는 'DS파크빌'로 표기되어 있습니다.

* 2023년 7월 18일자 제94461호 주택임차권등기(임차인: 염건예지)와 관련하여, 임차인의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 7월 20일자로 '보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약'하는 서류를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 염건예지

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-05

* 확정일자: 2021-06-25

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 승계 및 확약서 제출로 인해 잔존 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 이영화

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이영화는 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요하며, 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대해 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 면적 60.7㎡ ~ 71.26㎡ (약 18.3평 ~ 21.6평) 다세대주택이 2026년 7월 기준 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건 물건(61.30㎡)과 유사한 조건의 거래 사례(60.7㎡, 4층)는 130,000,000원에 거래되었습니다.

감정가와의 차이: 본건의 감정가는 262,000,000원으로, 최근 거래가 시세 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원과 비교 시 약 2배 가량 높게 평가되었습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 평가 기준의 차이로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.

건축물 정보: 해당 건물(DS파크빌)은 2017년 5월 29일 건축 허가를 받아 2018년 4월 4일 사용 승인되었으며, 총 18세대로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 인근에 농경지와 소규모 공장이 혼재되어 있어 도심의 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 차량 이용 시 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 상이: 등기부와 건축물대장상의 건물 명칭 불일치(골든힐스빌 3차 vs DS파크빌)로 인한 행정 처리 상의 혼선 가능성이 있습니다.

임차인 이영화의 보증금 미상: 보증금이 0원으로 기재된 임차인 이영화의 대항력 존재는 추가 확인이 필요하며, 향후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획: 본 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 물건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석되어, 해당 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 본건의 감정가(262,000,000원)와 주변 실거래가 시세(120,000,000원 ~ 130,000,000원) 간의 큰 격차는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 또한, 임차인 이영화에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 임차 관련 위험 부담이 적다는 점은 긍정적이나, 감정가 대비 시세가 낮다는 점을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 합계 0원).

주변 시세 대비 높은 감정가로 인해 저가 낙찰 가능성 내포.

향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 여력 고려.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건(61.30㎡)은 최근 실거래가 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차보증금 인수 부담이 없음을 고려하여, 현재 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 면적, 유사 층의 거래가액 130,000,000원을 참고하여, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.