나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61264 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "양일초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 중소형 규모의 창고 및 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 내 3층 302호로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 평탄한 부정형의 토지로서, 일단으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가 구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건 지하1층은 후첨 "사진용지"와 같이 세대별 창고가 소재하는 것으로 탐문조사 결과 확 인되었으며, 이를 감안하여 평가를 진행하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다. 본건은 귀 제시 목록 및 등기사항전부증명서상 "101동"으로 기재되어 있으나, 현장 조사 결과 외벽에 "골든힐스빌 A101"으로 기재되어 있으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1.공부상 "101동"이나, 현황상 외벽은 "골든힐스빌 A101"로 표기
2.지하1층에 세대별 창고가 소재하며 이를 감안하여 평가함.(감정평가서 참조)
3.2024.9.2.자 제119757호 주택임차권등기에 대하여 임차인 추보경의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경61264 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 3층302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

246,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

* 토지 지분: 69.6134㎡ (약 21.06평)

* 건물면적 (전용면적): 56.52㎡ (약 17.10평)

* 건물 지분: 56.5156㎡ (약 17.10평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

* 준공일: 2017년 ~ 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 경사지붕

* 건축물 총 층수: 지하 1층, 지상 4층 (101동 기준)

* 해당 호수: 3층 302호

* 건물 내 세대수: 8세대 (101동 기준), 단지 내 총 24세대 (3개동)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 인근에 양일초등학교가 소재합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 중소형 규모의 창고 및 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 다만, 양일초등학교 인근 지역은 과거 폐기물 처리 시설 및 레미콘 공장 등 환경 유해 시설과의 근접성으로 인해 학생들의 학습권 및 건강권 침해에 대한 민원이 제기된 바 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 용도지구/구역: 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 토지)

* 상기 제한사항 중 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km) 등은 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2026년 1월 19일자 고양시 압류 (갑6)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 추보경

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 16일

* 배당신고일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 없음 (※주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 확약)

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인의 승계인으로서 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 줄 것을 확약하여, 해당 임차인으로 인한 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건과 유사한 "골든힐스빌" 단지 내 또는 인근 성석동 일대의 최근 실거래가를 분석한 결과, 2017~2018년에 준공된 17평형(약 56.52㎡) 다세대주택의 경우 2026년 7월 기준으로 1억 1,700만원 ~ 1억 3,000만원 수준에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 이는 본 물건의 건물면적(56.52㎡)과 유사한 규모입니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

본 물건의 감정가는 2억 4,600만원으로, 인근 유사 물건의 실거래가(약 1억 1,700만원 ~ 1억 3,000만원)에 비해 현저히 높은 수준입니다. 약 1억 1,600만원 ~ 1억 2,900만원 가량의 시세 차이가 발생하며, 이는 감정가 대비 약 47% ~ 52% 수준에 해당하는 격차입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 양일초등학교 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재합니다.

* 기타: 지하 1층에 세대별 창고가 소재하는 것으로 평가에 반영되었습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조에 벽돌붙임 마감, 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 김정순

임차인 김정순은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 분석되었습니다. 금액이 0원으로 명시되어 있어 특이사항이며, 추가적인 권리 분석 및 현장 확인을 통해 인수 여부와 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세의 현저한 차이

본 물건의 감정가(2억 4,600만원)가 인근 유사 물건의 실거래가(약 1억 1,700만원 ~ 1억 3,000만원) 대비 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰 후 되팔거나 임대할 경우 예상 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 과도한 입찰 시 손실 위험이 있습니다.

6.3. 환경적 요인

인근 양일초등학교 주변에 과거 환경 유해 시설(폐기물 처리 시설, 레미콘 공장 등)이 위치하여 관련 민원이 제기되었던 이력이 있습니다. 이는 지역의 장기적인 가치 상승이나 선호도에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

6.4. 기타 제한사항

군사시설 보호법에 따른 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등의 공법상 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 단지 내에 세대별 창고가 있고 건축된 지 비교적 최신 연식(2017~2018년)이라는 장점이 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 확약으로 인해 임차인 추보경 관련 보증금 인수 및 임차권 등기 말소 문제가 해소된 점은 긍정적인 부분입니다.

그러나, 가장 큰 우려 사항은 감정가(2억 4,600만원)와 인근 실거래가(약 1억 1,700만 ~ 1억 3,000만원) 간의 상당한 시세 차이입니다. 이러한 격차는 입찰 시 매우 신중한 접근을 요구합니다. 더불어 보증금 0원, 차임 0원 상태로 대항력이 있는 임차인 김정순에 대한 명확한 확인과 조치가 필요하며, 학교 주변 환경 문제 이력 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약으로 임차인 추보경 관련 보증금 인수 부담 해소.

* 최신 연식 및 단지 내 창고 보유 등 주거 편의성.

* 시장 시세 대비 상대적으로 높은 감정가로 인한 잠재적 가격 메리트 (향후 시세 반영 시).

9. 예상 입찰가

본 물건의 인근 실거래가를 기준으로 산정된 적정 시장 가격은 약 1억 1,700만원 ~ 1억 3,000만원 범위로 예상됩니다. 이는 감정가 2억 4,600만원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

다만, 첫 경매에서 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 높지 않으며, 대항력 있는 임차인(김정순)의 존재와 주위 환경에 대한 추가적인 리스크를 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보증금 0원인 임차인 관련 리스크 및 주변 환경 요인을 감안하여, 보수적으로 시장 시세 범위를 기준으로 하되, 최소한의 안전 마진을 확보하는 선에서 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 관점의 예상 입찰가 범위: 1억 1,500만원 ~ 1억 3,500만원

* (참고) 감정가: 2억 4,600만원

입찰 시에는 위 예상 범위를 참고하되, 현장 답사, 추가 권리 분석, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.