나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61255 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 881 호수마을아파트 213동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "호수초등학교" 북측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재한 지역으로 쾌적성, 편의성 및 접근성 등의 주거환경여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(마두역(3호선))이 소재하여 대중교통편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 20층 중 18층 1802호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 유사장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 이용하여 외곽 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(은선유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(은선유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 881 호수마을아파트 213동 18층1802호

사건번호: 고양지원 2026타경61255 (1)

구분: 아파트 (집합건물)

용도: 아파트

감정가: 632,000,000 원

토지면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.65평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

아파트 정보:

아파트명: 호수마을(현대) / 장항호수마을2단지현대

사용승인일: 1994년 10월 29일

건축년도: 1994년 (준공 후 약 32년 경과)

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕

동수: 213동

해당 층수: 18층 (총 20층 중)

총 세대수: 1144세대 (단지 전체 기준)

단지 총 주차대수: 925대

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "호수초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 쾌적성, 편의성 및 접근성 등 주거 환경 여건이 무난한 편입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 3호선 마두역이 소재하여 대중교통 이용 편익이 양호합니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연계됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 박OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 11월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권(240,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권(권삼순, 박송이) 및 임의경매(박송이)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역이 다수 존재하며, 최근 신탁 등기가 말소되고 소유권 이전이 이루어진 것으로 보입니다.

신탁 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 정보: 임대미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 진행 시 추가적인 협상이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

학교(호수초등학교, 은선유치원)가 인접해 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 3호선 마두역 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 인접.

* 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재하여 쾌적하고 편의성이 양호합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수, 소화, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 단지 전체 총 주차 대수는 925대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한지역: 2024년 11월 22일부터 개발행위가 제한되어 있어 향후 건물 증개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축년도: 1994년 준공으로 건물 노후화가 진행되어 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 정보 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 외국인이 아파트 부지로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 및 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지에 위치하고 있으며, 교통 여건 또한 양호합니다.

다만, 건물이 준공된 지 30년 이상 경과하여 노후화되었으며, 개발행위허가 제한 지역으로 지정된 점은 향후 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

또한, 임대차 정보가 미상인 점은 권리 분석 및 명도 진행 시 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가되어 있다면, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발행위허가 제한 해제 시 단지 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(84.81㎡)의 물건이 2026년 7월 17일에 615,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 632,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

개발행위허가제한 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 550,000,000 원 ~ 600,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.