나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4626 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4626 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층506호

건물명: 에드가쌍문

용도: 도시형생활주택 (청년주택)

건물 전용면적: 21.19㎡ (약 6.4평)

토지 지분 면적: 8.28㎡ (약 2.5평)

감정가: 205,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

2. 입지조건

소재지는 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 에드가쌍문 건물 5층 506호입니다.

본 건물은 2022년 5월 사용승인된 도시형생활주택으로, 총 7개 층, 31세대로 구성되어 있습니다.

부동산 등기부등본상 공동주택(청년주택)으로도 명시되어 있습니다.

* 주변 교통: 지하철 4호선 쌍문역과의 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 주변 교육시설: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 전반적으로 주거 밀집 지역에 속하며, 도보로 이용 가능한 공원 및 녹지 공간이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 임차인 손지영 (을4, 주택임차권): 보증금 57,030,000원. 2022년 6월 28일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 본 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1, 을2, 을3)

* 임의경매 개시결정 (갑7)

* 압류 (갑8)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 373,665,366원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손지영

* 보증금: 57,030,000원

* 차임: 390,000원

* 전입/확정일자: 2022-06-28

* 대항력: 있음 (매수인 인수 가능성 있음)

* 비고: 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 이진희

* 보증금: 57,030,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자: 2025-08-18

* 확정일자: 2025-08-26

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본 건물은 청년주택으로 공급된 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간에 대한 수요를 기반으로 합니다.

인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심형 주거 지역으로, 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례들을 볼 때, 해당 지역 내 다세대 주택의 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역을 중심으로 광역 및 지역 교통망이 발달해 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다.

* 교육시설: 단지 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 손지영의 보증금 57,030,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. 이는 입찰 참여 시 반드시 감안해야 할 가장 중요한 리스크 요소입니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중인 점은 경매 절차의 취소, 변경 또는 연기의 가능성을 내포하고 있어 투자 시 불확실성을 높입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 에드가쌍문 아파트의 5층 506호로, 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 노후도가 적다는 장점이 있습니다. 소형 면적(21.19㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(손지영)의 보증금 인수 가능성 및 중복 사건의 존재는 투자 결정에 신중을 기해야 할 주요 위험 요소입니다. 권리 분석 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 깔끔한 상태의 건물을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요가 꾸준한 소형 평형으로 환금성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리 리스크를 반영하여 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건 건물 전용면적: 21.19㎡ (약 6.4평)

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 26.51㎡ (약 8평): 15,500만원

* 63.29㎡ (약 19평): 26,500만원

* 36.54㎡ (약 11평): 14,600만원

* 가장 유사한 면적인 26.51㎡(15,500만원) 거래 사례를 기준으로 시세를 추정합니다.

* 해당 거래 사례의 단위 면적당 가격: 15,500만원 / 26.51㎡ ≈ 5,847,000원/㎡

* 본 건의 추정 시세: 5,847,000원/㎡ * 21.19㎡ ≈ 123,946,000원

* 인수 보증금: 임차인 손지영의 보증금 57,030,000원 (배당 미변제 시 매수인 인수)

* 예상 입찰가 산정:

* 예상 입찰가는 추정 시세에서 인수 가능성이 있는 보증금을 제외하고 산정합니다.

* 예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 가능 보증금

* 예상 입찰가 = 123,946,000원 - 57,030,000원 = 66,916,000원

* 권장 입찰가: 약 67,000,000원 ~ 80,000,000원

* 본 예상 입찰가는 최근 시세 정보를 바탕으로 산정되었으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험 및 중복 사건의 존재 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.