나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50556 [1] 서울특별시 은평구 신사동 38-40 로얄패밀리하우스 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 새절역(지하철6호선)이 소재 하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설 (오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관 한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. )), 건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50556 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 38-40 로얄패밀리하우스 6층601호

용도: 오피스텔

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

토지면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 세부정보

건축물 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층

해당 층: 6층

준공일: 2015년 06월 30일

## 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

## 3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이주연

* 보증금: 286,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 03월 11일

* 확정일자: 2024년 04월 01일

* 대항력: 있음

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

제시된 정보에 따르면, 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 이주연 씨가 대항력을 갖추고 있음에도 불구하고, 매각으로 인해 임차인의 보증금이 소멸될 가능성을 시사합니다. 그러나 전입일자, 확정일자, 대항력 유무와 말소기준권리(을9, (2)근저당권, 2024.04.29 접수)의 선후 관계를 면밀히 재확인하여 보증금 인수 여부를 최종적으로 판단해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우, 이는 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

본건의 등기부 요약 상 근저당권, 강제경매 등 대부분의 권리가 말소될 예정인 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 기재된 바가 없으므로, 추가 확인이 필요합니다.

## 4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 은평구 신사동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 주택 거주자를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 신사초등학교 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 새절역 이용이 편리하며, 버스 노선도 잘 갖추어져 있습니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

## 5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상에 해당하거나 토지거래허가구역 지정 용도 및 기간에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. 계약 체결 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

5.2. 대항력 있는 임차인 관련 불확실성

임차인 이주연 씨가 대항력을 보유하고 있음에도 불구하고, 물건 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 해석에 주의가 필요합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 것이 원칙이나, 본건의 경우 추가적인 확인 절차 없이 보증금 인수 금액이 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 경매 절차상 또는 특정 법적 판단에 따른 것일 수 있으나, 인수 보증금이 실제 존재할 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

## 6. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 신사초등학교가 인근에 위치해 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 요구됩니다.

## 7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 새절역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 주거 및 업무 복합 지역: 오피스텔 및 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 확보됩니다.

* 비교적 양호한 주변 환경: 신사초등학교 인근에 위치하며 주거 환경이 안정적입니다.

## 8. 예상 입찰가 산정 (현 시세 기반)

현재 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 거래가 및 호가 등을 고려했을 때, 본건의 감정가 341,000,000원 대비 유사하거나 소폭 상승한 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. (세부 시세 정보 검색 결과, 신사동 38-40번지 인근 로얄패밀리하우스 오피스텔의 현재 거래가를 직접적으로 확인할 수 있는 자료가 제한적이었습니다. 다만, 동일 지역 내 유사 면적/연식의 오피스텔 시세를 종합적으로 고려하여 감정가를 기준으로 판단합니다.)

임차인 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 감정가 341,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단 없이는 예상 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 0원이라는 전제 하에, 감정가인 341,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 하지만, 이는 임차인 보증금 인수 문제가 최종적으로 명확히 해결된다는 가정 하에 판단하며, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 341,000,000원 범위 내에서, 임차인 관련 권리 분석 결과 확인 후 최종 결정하는 것을 제안합니다.

(주: 본 물건은 토지거래허가구역으로, 매수인은 별도의 허가 절차를 진행해야 할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.