나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50570 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주로 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재타일붙임 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스) 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 경사지를 조성하여 건부지(다세대주택 1개동)로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역(2025-07-24), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (최종확인관할교육청), 절대보호구역(최종확인관할교육청), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보,

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50570 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.83㎡ (약 4.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.81㎡ (약 6.29평)

건물지분: 20.81㎡ (약 6.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건,

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주로 소재하는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 건물의 구조: 벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽은 석재타일붙임, 창호는 PVC섀시 등으로 마감됨.

* 토지의 형상 및 이용상태: 가장형 경사지를 조성하여 건부지(다세대주택 1개동)로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

3. 권리분석,

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상으로는 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. 다만, 물건명세서상 '지상권개요:' 항목이 기재되어 있으나, 비고란에 명시된 임차인 관련 조건이 매각의 주요 쟁점이므로, 해당 조건에 따라 권리 관계가 명확해짐.

* 말소기준권리: 2023년 7월 12일 접수된 김낙준 근저당권 (을17)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위인 한국토지주택공사 주택임차권(을18) 및 서울보증보험 강제경매(갑2)는 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 107,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-22, 확정일자 2023-06-01, 배당신고일자 2025-06-25. 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 처리됨. 이는 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 보증금이 없음을 의미함.

4. 상권분석,

* 주변 시세 (2026년 7월 기준, 제공된 JSON 정보 기반):

* 엘씨빌 (2007년 준공, 66.35㎡): 29,000만원 (약 20.07평) → 평당 약 144.5만원

* 명지하이츠빌 (2008년 준공, 49.44㎡): 30,000만원 (약 14.95평) → 평당 약 200.6만원

* 금송힐스빌 (2002년 준공, 84.29㎡): 49,000만원 (약 25.50평) → 평당 약 192.1만원

* 본건(20.81㎡, 약 6.29평)의 감정가는 129,000,000원으로, 평당 약 204.7만원 수준임.

* 제시된 주변 거래 사례들은 본건보다 면적이 훨씬 넓으며, 해당 면적 대비 평당가격을 고려할 때 본건의 감정가는 유사 규모 주택에 비해 합리적이거나 약간 높은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보,

* 주변 학교: "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음(관할 교육청 최종 확인 필요).

* 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 기존 주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크,

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 존재하여 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 광역적으로 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있는 점을 참고해야 함.

* 임차인 관련 조건: SGI 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건은 채무 인수 리스크를 제거하나, 계약 조건의 완전한 이행 여부를 매각기일 전에 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견,

* 본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,900만원임.

* 가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각되어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없다는 점임. 이는 명확한 권리 관계와 낮은 초기 자금 부담으로 이어짐.

* 단점으로는 건물 면적이 20.81㎡ (약 6.3평)으로 매우 작다는 점과, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점임.

* 주변 주택가에 위치하며 학교와 근접해 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있음.

8. 투자 포인트,

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 추가적인 비용 발생 위험이 매우 낮음.

* 소형 면적의 매력: 실수요자층에게 어필할 수 있는 소형 면적으로, 향후 환금성이 비교적 양호할 수 있음.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발이나 주택 시장 상황 변화에 따라 소형 주택의 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가,

* 본건의 감정가는 129,000,000원이며, 평당 감정가는 약 204.7만원임.

* 주변 유사 규모 주택의 거래 사례(평당 약 144.5만~200.6만원)와 비교했을 때, 감정가는 합리적이거나 약간 높은 수준으로 보임.

* 하지만, 본건은 인수해야 할 보증금이 전혀 없는 특수 물건임을 감안할 때, 희소성이 있으며 투자 가치가 있음.

* 따라서, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 130,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유함.

* 최종 입찰가는 물건의 현황, 권리관계, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.