나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100999 [1] 서울특별시 서초구 방배동 2761-7 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 방배동 소재 지하철 4호선 ‘남태령역’ 북동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철 4호선 '남태령역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건 내 제지1층 제비101호로서, - 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 인테리어 마감, - 창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별보일러 난방설비, 천장시스템에어컨설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방향의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-03-21)(GB해제마을), 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가 구역(허가대상:건축물의용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

본건 층, 호수는 공부상 ‘제지1층 제비101호’이나 현황 출입문에 ‘101호’로 표기되어 있는 바 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람. (본건 건물은 지하1층/지상2층이나 건물 내 주택은 현황 ‘10*~30*호’로 표기되어 있음)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며 그 내역은 아래와 같으니 경매참여시 참고하시기 바람. - 임 차 보 증 금 : 금330,000,000원 - 범 위 : 전유부분의 전부 - 임대차계약일자 : 2021년 7월 20일 - 주민 등록 일자 : 2021년 8월 9일 - 점유 개시 일자 : 2021년 8월 9일 - 확 정 일 자 : 2021년 7월 27일 - 임 차 권 자 : 권**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100999 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 2761-7 지1층비101호

용도: 다세대주택

감정가: 528,000,000원

토지면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

집합건물 개요:

* 준공년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하1층/지상2층 (본건은 지1층비101호)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울시 서초구 방배동 소재 지하철 4호선 ‘남태령역’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 ‘남태령역’ 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (※ 지정 기간 및 대상 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2026년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 선순위 임차권:

* 등기부상 을구 3번, 권희섭, 2023-08-03 접수, 주택임차권, 금액 330,000,000원.

* 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따라 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (전입 2021-08-09, 확정 2021-07-27)

* 기타 임차인 현황:

* * 임차인: 권희섭

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-27

* 배당신고일자: 2023-08-03

* 대항력: 있음 (※ 보증금 330,000,000원 인수 가능성 높음)

* * 임차인: 임지영

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2023-12-13

* 확정일자: 2023-12-13

* 배당신고일자: 2026-06-01

* 대항력: 있음 (※ 보증금 20,000,000원 인수 가능성 존재)

* * 임차인: 정민성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음 (※ 보증금 미상, 인수 가능성 존재. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (※ 상기 임차인 현황을 고려 시, 실질 인수 보증금은 더 높을 수 있습니다.)

* 등기부상 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 단, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 제외됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 지하철 역세권의 주거지대로, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 지하철 4호선 남태령역을 이용하는 유동인구가 있으며, 주거지 특성상 소규모 상가 및 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설이나 주요 상권과는 거리가 있으나, 배후 주거 단지로서의 역할은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 남태령역을 통해 강남, 서울역 등 주요 도심 접근이 용이합니다. 다수의 버스 노선 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 인근 주거지대에 필수적인 마트, 편의점, 병원, 학원 등 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (※ 상세 편의시설은 현장 확인 필요)

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어, 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다. (※ 해당 물건과의 거리 및 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 주거환경: 주거지대 내 위치하여 비교적 조용한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 권희섭 씨의 보증금 330,000,000원입니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 추가적으로 임차인 임지영 씨(보증금 20,000,000원)와 정민성 씨(보증금 0원) 또한 대항력이 있어, 배당 결과에 따라 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 특히 정민성 씨는 보증금 정보가 미상임에도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 실질적인 총 인수 보증금 합계가 0원이라는 정보와 달리, 최소 330,000,000원에서 최대 350,000,000원까지 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 투자 비용을 증가시킵니다.

* 공부상 '제지1층 제비101호'이나 현황 출입문 '101호'로 표기된 층수 및 호수 표기 불일치 사항이 있습니다. (※ 감정평가서 요약 참조)

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 규제 사항을 확인해야 할 수 있습니다. (※ 지정 기간 확인 필요)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 역세권에 위치하며 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다.

* 그러나 선순위 임차권자가 존재하며, 보증금 330,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

* 또한, 다른 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성까지 고려하면, 잠재적 인수 총액이 상당할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 낙찰가는 이러한 인수 부담을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 남태령역 인근으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 지역 가치: 서초구 방배동이라는 지역적 이점을 가지며, 주거 지역으로서 안정적인 가치를 지닙니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 인수 부담을 고려하여 적정 낙찰가를 산정할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (※ 인수 부담 감안 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 528,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 약 440,000,000원 ~ 599,500,000원

* 인수 보증금 (확정): 330,000,000원 (권희섭, 배당되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 인수 가능 보증금 (추정 최대): 350,000,000원 (권희섭 + 임지영 + 정민성)

* 총 예상 취득 비용 목표: 약 450,000,000원 ~ 520,000,000원 (시장가 및 감정가 범위 고려)

* 이에 따른 예상 낙찰가: 총 예상 취득 비용 목표 - 인수 보증금

* 예상 낙찰가 (보수적 기준, 330,000,000원 인수 가정 시): 520,000,000원 (총비용 목표) - 330,000,000원 (인수 보증금) = 190,000,000원

* 예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 250,000,000원

* ※ 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 330,000,000원을 제외한 금액이며, 총 취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 다른 대항력 있는 임차인의 보증금까지 인수 시 총 비용은 더욱 상승할 수 있습니다. 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.