나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [9] 전라남도 곡성군 삼기면 농소리 산22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지
진입로 부재 등의 사유로 현장까지의 접근이 어려운 바, 분묘 소재 여부 확인요함. 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 곡성군 삼기면 농소리 산22

1.2. 토지정보

용도: 임야

토지면적: 793.00㎡ (약 239.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 793㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

1.4. 매각대상

토지매각

1.5. 감정가

1,030,900원

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

주OOOOOOOOO (주식회사 삼성모터스)

1.8. 특이사항

공동담보, 분묘기지권

1.9. 주의사항

맹지, 진입로 부재, 현장 접근 어려움, 분묘 소재 여부 확인 요함, 정확한 위치 및 경계 측량 요함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 곡성군 삼기면 농소리에 위치한 임야로서, 주변은 산림 및 농경지가 혼재된 순수 산림지대입니다. 이는 전형적인 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 접근성

본건은 맹지이며 진입로가 부재하여 현장까지의 접근이 매우 어렵습니다. 이러한 이유로 정확한 위치 확인 및 현장 방문에 측량이 필요할 수 있습니다.

2.3. 교통상황

제공된 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 일부 필지는 소형차량 접근이 가능하나, 근거리에 버스정류장이 있어도 대중교통 상황은 불편한 편입니다 [제공된 감정평가서 요약]. 이는 본건 역시 대중교통 이용에 불편함이 있음을 시사합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건의 정확한 토지이용계획 및 제한상태는 추가 확인이 필요하나, 주변 산림지대의 경우 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정된 경우가 많습니다 [제공된 감정평가서 요약].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 주식회사 삼성모터스의 근저당권(800,000,000원)입니다. 이후 2024년 12월 9일 주식회사 삼성모터스에 의해 임의경매가 개시되었습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수할 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 전라남도 곡성군 삼기면의 산림 지역에 위치한 임야이므로, 전통적인 상업 상권 분석은 어렵습니다. 주요 기능은 산림 보유 또는 향후 개발 가능성으로 판단됩니다.

4.2. 주변 개발 현황

곡성군 삼기면 지역은 농림 지역의 특성을 가지며, 일부 지역에서는 생활폐기물처리시설(소각장) 건립과 관련하여 주민 반대 의견이 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 맹지이며 접근성이 매우 떨어지므로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 삼기면 소재지가 교통의 요충지 역할을 하기도 하지만, 본건의 접근성 문제를 고려할 때 실질적인 편의는 제한적입니다.

5.2. 주요 시설과의 거리

정확한 정보는 부족하나, 산간 임야의 특성상 주요 시설과의 거리가 상당할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 진입로 부재

가장 큰 리스크는 맹지라는 점과 접근 도로가 없어 차량 접근 및 현장 진입이 극히 어렵다는 점입니다 [제공된 정보 및 5]. 이는 부동산으로서의 기본적인 가치를 저해할 수 있습니다.

6.2. 분묘 소재 및 분묘기지권

분묘 존재 가능성이 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 확인 및 관련 법 검토가 필요합니다.

6.3. 정확한 위치 및 경계 확인 필요

현장 접근이 어려운 만큼, 정확한 위치와 경계를 파악하기 위해 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용을 발생시킵니다.

6.4. 산림 지역의 개발 제한

산림 지역은 관련 법규(산지관리법 등)에 따라 개발이 제한될 수 있으며, 용도 변경이나 개발이 필요한 경우 복잡한 인허가 절차를 거쳐야 합니다.

6.5. 지역 내 혐오시설 이슈

삼기면 지역 내 생활폐기물처리시설(소각장) 건립 추진 및 주민 반대 움직임이 파악되었습니다. 이는 해당 지역의 환경 및 사회적 가치에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군 삼기면의 산간에 위치한 임야로, 맹지이며 진입로 부재로 인해 접근이 극히 어려운 상태입니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성과 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량 필요성 등 법률적, 실무적 리스크가 상당합니다. 감정가는 103만 9천원으로 매우 낮게 책정되어 있으나, 이는 현장의 물리적, 법적 제약 요인을 반영한 것으로 판단됩니다. 지역 내 생활폐기물처리시설 건립 관련 이슈도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

매우 낮은 감정가(1,030,900원)는 잠재적으로는 낮은 금액으로 취득할 수 있다는 점을 시사하지만, 이는 앞서 언급된 심각한 제약 요인들을 반영한 결과일 가능성이 높습니다.

8.2. 잠재적 토지 이용 가능성

만약 접근성 문제가 해결되고 분묘기지권 등의 법적 문제가 정리된다면, 임야로서의 가치 상승 또는 특정 용도로의 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 높은 수준의 위험 감수와 추가 비용 발생을 전제로 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 진입로 부재, 분묘기지권 가능성 등 극복하기 어려운 제약 조건이 다수 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높으며, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 발생 가능한 추가 비용과 위험을 면밀히 산정한 후 신중하게 결정해야 합니다. 입찰가 산정 시에는 인근 유사 물건의 거래 사례, 토지의 정확한 활용 가능성, 개발 시 예상되는 총 투자 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.