나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [7] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

을구 순위 2번 지상권 설정등기(2014. 8. 5. 접수 제11050호) 이에 대해 지상권자인 광주광역시산림조합의 말소동의서가 제출되어 있음
맹지
진입로 부재 등의 사유로 현장까지의 접근이 어려운 바, 분묘 소재 여부 확인요함. 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경8674 (7)

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산18

용도: 임야

토지면적: 24,198.00㎡ (약 7,321평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 137,928,600원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주 *

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주변환경

본건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리에 위치하며, 원동마을 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 자연림이 주를 이루는 순수 산림지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통및접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 진입로 부재로 인해 현장까지의 접근이 어려운 점은 유의해야 합니다.

1.2. 3.도로상태

본건은 맹지로서 지정된 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 이용에 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2017년 1월 20일 접수된 광주광역시산림조합의 근저당권(97,500,000원)입니다. 을구 순위 2번의 지상권 설정등기는 지상권자인 광주광역시산림조합의 말소동의서가 제출되어 있어 말소될 예정입니다. 그 외 을구 권리들은 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 2.임차인현황

인수 대상 임차인은 없으며, 총 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 토지이용계획및규제

1.4. 1.토지이용계획

본건은 농림지역에 속해 있습니다.

1.4. 2.제한사항

산지관리법에 따른 임업용산지입니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육 제한 구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m 이내, 돼지 2000m 이내, 소, 말, 양, 사슴 300m 이내, 젖소 500m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.분묘기지권

현장 확인 시 분묘 소재 여부를 확인해야 하며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 2.접근및측량

진입로 부재 및 맹지라는 특성으로 인해 현장 접근이 어렵고, 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 전라남도 화순군에 소재한 넓은 면적의 임야로, 자연림 상태이며 맹지라는 단점이 있습니다. 지상권 설정등기가 말소 동의된 점은 권리 관계를 단순화하는 긍정적 요소이나, 분묘기지권 가능성, 접근성 제한, 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성 등 투자 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 리스크 요인이 존재합니다.

1.7. 투자포인트

넓은 면적의 임야로서 향후 산림 자원 활용 또는 잠재적 개발 가능성을 보유하고 있습니다. 말소 동의된 지상권은 권리 관계 정리 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 분묘기지권, 맹지, 접근성 제한, 측량 비용 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 있는 임차인이 없으므로 해당 부담은 없습니다. 정확한 시장 조사를 통한 별도의 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.