나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [1] 광주광역시 북구 우산동 631-1 105동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8674 (1)

소재지: 광주광역시 북구 우산동 631-1, 106동 9층 901호 (우산동 현대아파트)

용도: 아파트

감정가: 319,000,000원

건물 면적: 149.74㎡ (약 45.3평)

토지 지분: 63.152㎡ (약 19.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 삼성모터스 (등기부 요약 참조)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 우산동에 위치한 "우산동 현대아파트" 내 106동 9층 901호입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, "무등초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2013년 8월 26일 접수된 화정새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

본 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 후속 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 976,800,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 없음).

특이사항: 근저당 공동담보 목록이 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 속하며, 인근에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

"무등초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 좋습니다.

상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 우산동 현대아파트

주소: 광주광역시 북구 우산동 631-1

건축년도: 1991년 6월 (사용승인일: 1991년 6월 28일)

세대수: 총 660세대 (8개 동)

면적 정보:

* 등기부상 건물 면적: 149.74㎡ (약 45.3평) (분양 면적 추정)

* 최근 거래 면적 (전용 면적): 115.15㎡ (약 34.9평) ~ 135.37㎡ (약 40.9평)

주차 대수: 총 757대 (지하 140대, 지상 617대)

최고 층수: 15층

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.5. 잠재적 리스크

채무 총액이 감정가 대비 높은 편(976,800,000원)입니다.

임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축년도가 1991년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 산업단지 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 특히, 광주 북구는 신규 소각장 입지 공모에서 후보지를 제출하지 않은 지역으로 파악됩니다. 그러나 최종 입찰 전 직접적인 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 안정된 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 높은 채무 총액, 미상의 임대 관계, 노후된 건물 연식 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 실거래가를 기반으로 한 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

광주 북구의 핵심 주거 지역 내 입지.

우수한 교통망과 다양한 생활 편의시설 인접.

최근 실거래가를 반영한 합리적인 투자 기회.

아파트 단지의 재건축 또는 리모델링 가능성에 따른 장기적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 135.37㎡ (약 40.9평) 면적의 최근 거래 사례는 2026년 4월 24,000만원, 2026년 5월 26,900만원입니다.

* 115.15㎡ (약 34.9평) 면적의 최근 거래 사례는 2026년 5월 18,000만원입니다 (직거래).

* 본건(106동 9층 901호)의 등기부상 면적은 149.74㎡(약 45.3평)이며, 전용 면적은 115.15㎡~135.37㎡ 범위로 추정됩니다.

시세 종합: 유사 면적(약 135.37㎡)의 최근 실거래가 평균은 약 25,500만원 수준으로 보입니다. 감정가 31,900만원은 현 시세 대비 높은 편입니다.

예상 입찰가: 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 23,000만원 ~ 25,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.