나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [6] 광주광역시 북구 용봉동 1149-43 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8674 (6)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1149-43

용도: 다가구주택 (1층 일용품소매점, 2-4층 주택)

감정가: 1,061,177,280원

토지면적: 265.00㎡ (약 79.06평)

건물면적: 480.82㎡ (약 145.45평)

제시외 건물면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사삼성모터스

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 소재하며, "용주초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상혼합지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 1층은 일용품소매점으로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 도배, 창호는 새시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황 및 규제

토지는 정방형 평지로 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 전통상업보존구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 면적 정보

토지 면적은 265.00㎡(약 79.06평)이며, 건물 연면적은 480.82㎡(약 145.45평)입니다. 또한, 제시외 건물로 판넬조 다용도실 약 21.90㎡(약 6.62평)가 포함되어 매각됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2008년 3월 11일 접수된 을구 2번 전세권설정등기(광주광역시북구청, 50,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 2번 전세권설정등기(50,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 다음과 같습니다.

* 강인석: 전입일자 2019-05-28, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음.

* 신재현: 전입일자 2020-09-07, 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원. 배당신고일자 2025-02-24, 대항력 있음.

그 외 임차인들은 대항력이 없거나 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 경우가 있습니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소되는 권리(근저당권 등) 외에 선순위 전세권 50,000,000원이 매수인에게 인수되며, 대항력 있는 임차인 2명(강인석, 신재현)이 존재합니다. 이들의 보증금 및 월세 부담을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 용주초등학교 인근의 주상혼합지역에 위치하여, 단독주택과 근린생활시설이 공존하는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 1층의 상가 공간은 지역 주민을 대상으로 하는 소매점 등의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 인근 시설 (혐오시설 포함)

본 물건 인근에는 용주초등학교가 소재하고 있으며, 전반적으로 주거 및 상업 시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 자료 상으로는 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다. 주변 상권이 발달하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 용주초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 부담

50,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 실질적인 추가 비용 부담입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 신재현 씨의 경우, 보증금 1,000,000원 및 월세 200,000원의 부담이 발생할 수 있으며, 강인석 씨의 경우 보증금은 없으나 대항력 유지를 위한 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 연면적 외에 약 21.90㎡의 제시외 건물(판넬조 다용도실)이 포함되어 매각되므로, 관련 관리 및 철거 여부를 검토해야 합니다.

6.4. 토지 이용 규제

제2종일반주거지역, 전통상업보존구역, 상대보호구역 등의 규제가 적용되므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 다가구주택으로, 1층 상가와 함께 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 5천만원의 선순위 전세권 인수 부담과 대항력 있는 임차인 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 인수되는 전세권 및 임차인 관련 비용을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 용주초등학교 인근에 위치한 입지적 이점

* 다가구주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성

* 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로 꾸준한 수요 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려 사항

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 본 물건의 잠재적 가치와 인수해야 할 권리(선순위 전세권 50,000,000원) 및 대항력 있는 임차인 관련 부담을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수되는 전세권은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치와 향후 임대 수익률, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.