나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [4] 광주광역시 북구 용봉동 509-6 구거 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8674 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사삼성모터스

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.2. 매각 대상

토지 지분 매각 (토지면적 40.00㎡ 중 지분 20㎡)

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 2022-06-21 접수된 주식회사삼성모터스 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

주요 권리 내역:

* 2022-03-08: 안광순 지분 이전 (상속)

* 2022-05-06: 안병순 지분 이전 (상속)

* 2022-06-07: 안석주 지분 이전 (매매) -> 유한회사한등

* 2022-06-21: 주식회사삼성모터스 근저당권 (8억원, 말소기준권리)

* 2022-06-30: 유한회사한등 지분 이전 (매매)

* 2024-07-19: 광산세무서장 압류

* 2024-07-23: 광산세무서장 압류

* 2024-12-09: 주식회사삼성모터스 임의경매개시결정 (10억원)

* 2025-11-27: 국민건강보험공단 압류

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. (합계 0원)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 15,820,000원

총 토지 면적: 40.00㎡

매각 지분 면적: 20㎡

건물 면적: 해당 없음 (토지 지분 매각 물건)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 509-6

주변 환경: "용주초등학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근: 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

형태: 부정형 평지

이용 상태: 도로 등으로 이용 중 (구거)

인접 도로: 북서측에 왕복 2차선 포장도로의 일부에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 제2종일반주거지역

용도지구: 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역)

도로: 소로1류 (폭 10m~12m)(접합)

기타 제한: 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

3. 상권 분석

3.1. 상권 특성

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 소로1류 도로에 접해 있어 일부 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

3.2. 인근 시설

용주초등학교 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상점 및 서비스 이용이 가능합니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 상점 및 서비스 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 시설

용주초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 지분 매각으로, 타 공유자와의 관계 및 협의가 필수적입니다. 지분 소유권 행사 및 향후 활용 시 타 공유자의 동의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 공유자 우선매수권

본건은 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 경매 진행 시 해당 권리가 행사될 경우 최고가 매수인이 되지 못할 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 전통상업보존구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 토지 활용 방안 수립 시 이를 충분히 검토해야 합니다.

5.4. 기타

본건의 용도가 '구거'이며 '도로 등'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 공공의 이용에 대한 확인 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

물건명세서에 '지상권개요' 항목이 있으나, 관련 정보는 제공되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

용주초등학교 인근에 위치한 제2종일반주거지역 내 토지 지분 매각 물건입니다.

소로1류 도로에 접해 있어 향후 토지 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 용주초등학교 인근의 제2종일반주거지역 내 토지 지분 매각 물건입니다. 토지 면적 40.00㎡ 중 20㎡ 지분이며, 감정가는 15,820,000원입니다. 본건은 도로 등으로 이용 중인 구거이며, 소로1류 도로에 접해 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 주식회사삼성모터스의 근저당권 이하 모두 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 및 공유자 우선매수권 행사를 신중히 고려해야 하며, 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 15,820,000원

본건은 토지 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 등 변수가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

입찰가는 희망하는 수익률, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

(참고) 인수 보증금이 있는 임차인이 없으므로, 입찰가 산정 시 임차 보증금 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.