나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [3] 광주광역시 광산구 월곡동 685-1 영천마을주공아파트 1014동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경8674 (3)

소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 685-1, 영천마을주공아파트 1014동 9층 904호

용도: 아파트

감정가: 218,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 삼성모터스 (등기부등본 확인)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

토지지분: 42.2295㎡ (약 12.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 영천마을주공10단지 (JSON 데이터 상 '운남주공10단지'로 표기된 거래 사례 존재하나, 주소(685-1) 및 건축년도(2003년) 동일하여 본건 단지로 간주)

주소: 광주광역시 광산구 월곡동 685-1

사용승인일: 2003년 8월 20일

동수: 16동

세대수: 1302세대

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 영천마을주공아파트 단지 내에 소재하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 영천초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 월곡중학교, 광주예신중학교 등도 접근 가능합니다.

* 편의 시설: 롯데마트 광주월드컵점, 이마트 에브리데이 등 대형 마트 및 다수의 병원, 은행, 식당 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 기타 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설 등이 있습니다.

* 혐오 시설: 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다. 다만, 광주광역시 및 광산구 일대에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치에 대한 논의나 과거 갈등 사례가 검색 자료에 일부 언급되었습니다. (참고: 검색 결과,,)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2021년 8월 12일 접수된 양동행복신용협동조합의 근저당 (을3, 72,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (예: 지상권 없음)

3.2. 채무 총액

등기부등본 상 채무 총액은 약 872,000,000원 (근저당 72,000,000원 + 공동담보 근저당 800,000,000원)입니다. 추가적으로 임의경매 개시 결정 채권액은 1,000,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

(주의사항: 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 명도 시 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 주거용 아파트로, 단지 내 및 주변의 근린생활시설, 상업시설과의 접근성이 양호하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 아파트 단지로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 건물 노후도: 2003년 준공되어 약 23년 경과한 아파트로, 시설물 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려할 수 있습니다.

* 주차: 총 820대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 이 중 지하 주차 공간은 38대입니다. (세대당 주차 대수는 명시되지 않음)

* 기타: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 복리시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 교육: 영천초등학교가 인접해 있으며, 주변에 중학교도 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2003년식 아파트로, 향후 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수 부담이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 채무 규모: 등기부상 채무 총액이 높은 편이므로, 경매 과정에서 채권자의 추가적인 권리 행사가 있을 수 있습니다. (다만, 본 물건은 임의경매로 이미 개시되어 매각 절차가 진행 중입니다.)

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 영천마을주공10단지 1014동 904호는 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수한 대단지 아파트입니다. 2003년식 건물로 노후도는 있으나, 광주광역시 내 주거 선호 지역에 속합니다. 권리관계는 명확히 소멸되는 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 시 주의가 요구됩니다. 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정성: 1300세대 이상의 대단지로 관리 운영이 비교적 안정적입니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 매매 시세를 바탕으로 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료(2026년 6월)에 따르면, 해당 면적(약 59.92㎡)의 실거래가는 7층이 20,200만원 ~ 22,000만원, 17층이 20,900만원 수준으로 확인됩니다. 본건은 9층으로, 최근 실거래가 평균 약 21,000만원을 고려할 때, 감정가 21,800만원과 비교하여 경쟁력 있는 가격 산정이 중요합니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 90% ~ 95% 수준, 적극적으로는 감정가 근처 또는 소폭 상회하는 금액을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.