나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8674 [2] 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 110동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 ""용주초등학교"" 동측 인근[일련번호 4) ~ 6)], 화순군 도곡면 원화리 소재 ""원동마을"" 남동측 인근[일련번호 8)], 곡성군 목사동면 대곡리 소재 ""소방마을"" 내[일련번호 9)], 곡성군 삼기면 의암리 소재 ""반석마을"" 북동측 인근[일련번호 10), 11)]에 위치하며, 일련번호 4) ~ 6)주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 8) 주변은 자연림이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 9) 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 10), 11) 주변은 자연림 및 농경지 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 4) ~ 6) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 8) 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.
일련번호 9) 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호 10), 11) 본건 인근 및 본건까지 소형차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 4), 5) 부정형 평지이며 도로등으로 이용 중임.
일련번호 6) 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 8) 부정형 급경사로서 자연림 상태임.
일련번호 9) 부정형 완경사로서 단독주택 부지임.
일련번호 10), 11) 부정형 완경사로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 4) 북서측에 왕복2차선 포장도로의 일부임.
일련번호 5) 본건이 북동측에 노폭 약 8m 포장도로의 일부임.
일련번호 6) 남동측에 왕복2차선 포장도로에 접함.
일련번호 8), 10) 맹지임.
일련번호 9) 남측 및 동측에 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.
일련번호 11) 남동측에 노폭 약 2.5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 4) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 5) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 6) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 8) 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.
일련번호 9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대곡2천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대곡2천 소하천 예정지 012)<소하천정비법>임.
일련번호 10) 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 11) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 7-라) 일용품소매점(1층) 및 다가구주택(2~4층)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-라) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 다용도실, 약 21.9㎡[일련번호 7-라) 3층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 ""무등초등학교"" 북서측 인근[일련번호 1-가)], 광산구 신창동 소재 ""신가중학교"" 남동측 인근[일련번호 2-나)], 광산구 월곡동 소재 ""영천초등학교"" 북서측 인근[일련번호 3-다)]에 위치한 구분건물 3개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 901호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 2-나) 철근콘크리트 벽식구조 모임지붕 20층 건물 중 1층 104호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.
일련번호 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 9층 904호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 3-다) 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1-가) 본건 단지 남동측 및 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 2-나) 본건 단지 남, 서, 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
일련번호 3-다) 본건 단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8674 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 110동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

토지면적: 44.78㎡ (약 13.5평)

토지지분: 44.776㎡ (약 13.5평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9873㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

아파트명: 풍영리버빌아파트

준공일: 2001년 5월 11일

총동수: 13동

총세대수: 1,268세대

아파트 단지 전용면적: 107,763.8964㎡

아파트 단지 총면적: 147,164.08㎡

주차대수: 787대 (지상 3대, 지하 32대)

최고층: 20층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치하며, 신가중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역으로 형성되어 있어 주거환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 10월 22일 접수된 광주은행의 근저당권(채권최고액 105,700,000원)입니다.

이 기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(을2, 을4, 을5, 을6, 갑5)는 매각으로 소멸됩니다.

본 건의 채권자는 주식회사삼성모터스이며, 임의경매로 진행 중입니다.

채권 총액은 939,610,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요상 기재되어 있으나, 상세 내용은 불명확하여 추가 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 파악되지 않았으며, 보증금 및 차임이 미상인 점에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 풍영리버빌아파트 단지는 신창동의 주거 중심지에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

인근에 신가중학교, 용주초등학교, 무등초등학교 등이 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 시내 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 보증금 반환 의무가 인수될 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 풍영리버빌아파트 경매 물건입니다.

양호한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 아파트 단지에 속해 있습니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가 대비 실거래가 및 주변 시세 고려 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

신창동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로 안정적인 투자 가치를 지닙니다.

잘 정비된 아파트 단지 내부에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(84.9873㎡)의 아파트 매매가는 222,000,000원에서 227,500,000원 수준을 형성하고 있습니다.

감정가는 243,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 낙찰가율을 책정하는 것이 필요합니다.

이에, 최근 실거래가 하단부 및 감정가 대비 할인율을 적용하여 약 215,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.