나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7418 [3] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-115 에드가302 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '롯데마트첨단점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔 및 도시형생활주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 제2층 제221,222호, 4층 407호로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 등, 창호: 새시창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 주차타워설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 공동주택(오피스텔, 도시형생활 주택 등)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7418 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-115 에드가302 4층407호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 72,307,000원

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, 주변은 '롯데마트첨단점' 남서측 인근 지역입니다. 해당 지역은 오피스텔, 도시형생활주택 및 중소규모 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통망

단지까지 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역, 가로 구역별 최고 높이 제한 지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 소유권보존, 주택임차권, 강제경매(말소기준권리) 등의 권리 관계가 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김효빈

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 25일

확정일자: 2022년 02월 23일

배당신고일자: 2024년 06월 07일

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 55,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 집합건물 등기부 요약:

- 갑1: 소유권보존 (도휘주식회사, 2013-10-16)

- 을3: 주택임차권 (김효빈, 55,000,000원, 2024-06-07 등기, 말소: 인수) - 전입 2022-03-25, 확정 2022-02-23

- 갑2: 강제경매 (김효빈, 55,882,295원, 2025-11-19, 말소: 말소) - 말소기준권리

등기부상 말소기준권리인 갑2 강제경매는 김효빈 권리자로 기재되어 있으나, 사건 채권자는 김OO으로 표기되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 말소기준권리 등기일자가 2025년 11월 19일로 기재되어 있어 현재 시점(2026년 7월)과 맞지 않는 부분도 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024년 6월 7일 등기)가 있으며, 해당 임차인의 보증금 55,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (단, 경매내역 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 현황 및 물건명세서 내용에 따라 매수인이 인수하는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 첨단 산업단지를 배후로 하여 오피스텔 및 주거용 건물과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 롯데마트첨단점이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 인근 편의시설

롯데마트첨단점 등 대형마트, 다수의 은행, 병원, 음식점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 롯데마트첨단점

* 기타: 다수의 금융기관, 병원, 식당가 등이 소재합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집한 지역으로, 비교적 젊은 연령층의 유입이 많을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김효빈 씨의 보증금 55,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이 발생함을 의미합니다.

6.2. 권리관계 명확성

채권자(김OO)와 말소기준권리 설정자(김효빈)가 다르게 기재되어 있고, 말소기준권리 등기일자가 미래 시점으로 기재된 점은 권리관계의 복잡성을 시사하며, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 광주광역시 첨단지구 내 오피스텔로, 주변 편의시설 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원 인수 가능성, 채권자 및 말소기준권리 관련 혼란 등 권리관계 상의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 인수되는 보증금과 권리관계의 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 첨단지구 내 오피스텔로, 지역 내 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 롯데마트 등 주요 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 관련 추가적인 복잡성은 적을 수 있습니다 (인수 시).

8.2. 고려사항

* 선순위 임차인의 보증금 55,000,000원을 낙찰가 외에 추가로 인수해야 합니다.

* 권리관계 상 혼란스러운 부분이 있어, 전문가의 정확한 권리 분석이 반드시 필요합니다.

* 미래 시점으로 기재된 말소기준권리 등기일자는 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 물건(에드가 오피스텔 4층, 33.576㎡)이 2026년 2월 26일에 51,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 72,307,000원이나, 최근 실거래가와 선순위 임차인 인수 보증금(55,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가의 합리성을 면밀히 검토해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 시세 및 인수되는 보증금을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 시세보다 높아질 가능성이 있습니다. 따라서 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 72,307,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금 55,000,000원을 고려하여 낙찰 시 총 매수 금액이 감정가를 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 20,000,000원 사이로 제안합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 55,000,000원을 제외한 금액이며, 총 매수 비용은 낙찰가 + 55,000,000원입니다. 입찰 시 권리관계 및 최근 시세 변동을 반드시 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.