나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30012 [5] 전라남도 담양군 수북면 정중리 700 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 태목리 소재 "태암마을" 내에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대임.
기호6, 7, 9 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 대치리 소재 "한재중학교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호3 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등
전반적인 교통 사정은 보통인 편임.
기호6, 7, 9 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 인근
북측 및 남동측으로간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호3 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호6, 7 : 사다리형의 토지로서, 주거기타로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호3 : 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.
기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며,
기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호3 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호6, 7, 9 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한재초, 한재중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창임.
기호5 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 제1,2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.
기호8 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 제2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3 : 단독주택임.
기호5 : 저온창고 및 사무소로 이용중임.
기호8 : 제조업소 및 사무소(1층)와 창고(2층)로 이용중임.

설비내역

기호3 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호6, 8 : 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

- 귀 제시목록 상 기호3 건물의 지붕은 슬래브지붕이나,
현 슬래브위 아스팔트슁글지붕임.
- 귀 제시목록 상 기호5 건물의 면적은 243㎡이나, 82.24㎡의 연결증축으로
일반건축물대장(갑)상 등재돤 전체면적은 325.24㎡임(2024.01.증축).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 동측으로 북문대로가 통과하는 등 제반
교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물내
15층 1514호 및 15층 1515호(복도식, 남서향)로서,
외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1, 2 공통 : 아파트임.

설비내역

기호1, 2 공통 : 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에, 남서측, 남측 및 남동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2014-11-01),
시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉),
중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매각대상 토지의 일부지상에 매각 대상 아닌 타인 소유의 건물 일부가 소재함(감정평가서 참조)
지상 소재 수목 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30012 (5)

소재지: 전라남도 담양군 수북면 정중리 700

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 61,396,000원

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 건물매각제외, 법정지상권

주의사항: 매각대상 토지의 일부지상에 매각 대상 아닌 타인 소유의 건물 일부가 소재함, 지상 소재 수목 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 담양군 수북면 정중리 700에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 소재하는 순수 농촌지대입니다. 감정평가서 상 기호3 토지는 전라남도 담양군 대전면 태목리 "태암마을" 내에 위치하며, 기호6, 7, 9 토지는 전라남도 담양군 대전면 대치리 "한재중학교" 북동측 인근에 위치하여 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

기호3 토지는 차량 출입이 가능하며, 마을 입구에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다. 기호6, 7, 9 토지 역시 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북측 및 남동측으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지들은 사다리형의 형태이며, 기호3은 단독주택 부지로, 기호6, 7은 주거 기타로, 기호9는 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호3 토지는 남동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다. 기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며, 기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호3 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)입니다.

기호6, 7, 9 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한재초, 한재중학교), 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 후 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정인 것으로 보입니다. 말소기준권리는 2023년 9월 18일자 광주은행의 근저당권 (360,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 607,900,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요 상, 지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 토지가 소재한 담양군 수북면 정중리는 순수 농촌 지역의 특성을 보이며, 주변으로는 농경지와 단독주택들이 분포합니다. 대전면 대치리의 경우 중소규모 공장과 주택이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 상업시설

제공된 정보만으로는 본건 토지 주변의 구체적인 상업시설 현황을 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 토지 주변에는 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다. 다만, 주위 환경이 농촌지대임을 고려할 때, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 담양읍내를 통해 해결해야 할 것으로 예상됩니다. 인근에 한재중학교가 소재합니다.

5.2. 교통 접근성

버스정류장이 인근에 위치하고 차량 출입이 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

매각대상 토지 위에 존재하는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 타인 소유 건물 소재

매각 대상 토지의 일부 지상에 매각 대상이 아닌 타인 소유의 건물 일부가 소재하고 있습니다. 이는 토지 경계 문제나 건물 철거 등 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 수목 포함 매각

토지 지상에 소재한 수목이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 매수인은 수목 처리에 대한 부담을 가지게 됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하여, 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군에 위치한 토지 강제경매 물건입니다. 건물은 매각 대상에서 제외되었으며, 토지만 매각됩니다. 등기부상 권리들은 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 타인 소유의 건물이 토지 일부에 소재하는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 지상 수목이 포함 매각되며, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수하는 권리는 없습니다.

8.2. 명도 용이성

인수 보증금이 없는 임차인이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 보입니다.

8.3. 토지 가치 상승 잠재력

농촌 지역 특성상 개발 잠재력이나 향후 토지 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 대상 토지의 실제 이용 현황, 법정지상권 및 타인 소유 건물에 대한 추가적인 조사, 그리고 유사 지역의 최근 실거래가 및 경매 사례 분석이 필요합니다. 또한, 수목의 가치와 토지이용계획상의 제약 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.