나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30012 [4] 전라남도 담양군 대전면 대치리 13-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 태목리 소재 "태암마을" 내에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대임.
기호6, 7, 9 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 대치리 소재 "한재중학교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호3 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등
전반적인 교통 사정은 보통인 편임.
기호6, 7, 9 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 인근
북측 및 남동측으로간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호3 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호6, 7 : 사다리형의 토지로서, 주거기타로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호3 : 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.
기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며,
기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호3 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호6, 7, 9 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한재초, 한재중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창임.
기호5 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 제1,2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.
기호8 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 제2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3 : 단독주택임.
기호5 : 저온창고 및 사무소로 이용중임.
기호8 : 제조업소 및 사무소(1층)와 창고(2층)로 이용중임.

설비내역

기호3 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호6, 8 : 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

- 귀 제시목록 상 기호3 건물의 지붕은 슬래브지붕이나,
현 슬래브위 아스팔트슁글지붕임.
- 귀 제시목록 상 기호5 건물의 면적은 243㎡이나, 82.24㎡의 연결증축으로
일반건축물대장(갑)상 등재돤 전체면적은 325.24㎡임(2024.01.증축).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 동측으로 북문대로가 통과하는 등 제반
교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물내
15층 1514호 및 15층 1515호(복도식, 남서향)로서,
외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1, 2 공통 : 아파트임.

설비내역

기호1, 2 공통 : 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에, 남서측, 남측 및 남동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2014-11-01),
시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉),
중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함
목록5. 저온창고 및 사무소로 이용중
목록8. 제조업소 및 사무소(1층), 창고(2층)이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보 상세

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경30012 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주

* 소재지: 전라남도 담양군 대전면 대치리 13-1

* 용도: 공장 (주요 건물 용도: 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,472,655,400원

* 토지면적: 1838.00㎡ (약 556.00평)

* 건물면적: 626.38㎡ (약 189.48평)

* 세부 건물 내역:

* 목록 5 (건물 5): 저온창고 및 사무소, 1층, 일반철골구조, 판넬지붕, 면적 325.24㎡

* 목록 8 (건물 8): 제조업소 및 사무소(1층), 창고(2층), 2층, 일반철골구조, 판넬지붕, 총면적 301.14㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호 3 (태암마을 내): 단독주택 및 농경지가 소재하는 순수 농촌지대에 위치합니다.

* 기호 6, 7, 9 (한재중학교 북동측 인근): 중소규모의 공장 및 주택이 혼재하는 지역에 위치합니다.

2.2. 교통상황

* 기호 3: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을입구에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 기호 6, 7, 9: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 및 남동측으로 간선도로가 통과하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 3: 남동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

* 기호 6: 북서측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

* 기호 7: 북동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

* 기호 9: 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 3: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든 가축) 제한지역 300m)

* 기호 6, 7, 9: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한재초, 한재중학교), 역사문화환경보존지역(대치리 느티나무 천연기념물 제284호)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 23일 접수된 광주은행의 근저당권(을3, 을1)입니다.

3.2. 경매개시결정

* 강제경매: 주식회사광복유지 (2025년 1월 6일 접수, 사건번호 2025타경30012)

* 임의경매: 광주은행 (2025년 3월 18일 접수, 사건번호 2025타경32179)

3.3. 임차인 현황

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 250,000원. 전입일자 2024-07-22, 배당신고일자 2025-02-12. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-03-21. 대항력 없음.

* 주식회사태호축산물유통, 서 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2017-05-25. 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 기타 권리사항

* 등기부상 가등기, 가압류 등이 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소되었거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 담양군의 대전면으로, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌지역과 중소규모 공장이 분포하는 지역입니다.

* 인근에 한재중학교가 있어 교육 시설이 존재합니다.

4.2. 상권 특징

* 본건 소재지는 주요 상업지구와는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 공장 용도의 특성상 특정 산업 관련 수요가 상권의 주요 동력이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 지역 특성상 조용하고 한적한 농촌 환경을 느낄 수 있습니다.

5.2. 편의시설

* 마을 입구 및 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 담양읍 또는 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통망은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 인근 간선도로를 통해 광역적인 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 복잡성

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 권리 행사 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 물건 상태 및 포함 사항

* 제시외 건물 및 공장 기계·기구 일체가 포함 매각되므로, 이에 대한 정확한 상태 파악 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (예: 기계의 노후화, 제시외 건물의 철거 필요성 등)

6.3. 토지 이용 제한

* 역사문화환경보존지역(대치리 느티나무 천연기념물 제284호)으로 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 설정되어 있어 특정 업종의 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 광범위한 지역 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.5. 임대차 관계

* 등기부상 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유자가 있을 수 있으며 임대관계 미상이므로 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 대전면 대치리에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 1,472,655,400원이며, 제1종일반주거지역 등에 속해 있습니다. 현재 공장, 저온창고, 사무소, 창고 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 권리관계는 다소 복잡한 양상을 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 및 기계·기구 포함 매각, 토지 이용 제한 사항, 미상 임대차 관계 등은 물건 인수 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 효율적입니다.

* 공장 용도 및 부대 시설(저온창고, 창고 등)을 갖추고 있어 관련 사업자에게 유리할 수 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 포함된 기계·기구의 가치를 고려할 때 추가적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제시된 감정가는 1,472,655,400원입니다.

* 본 물건의 복잡한 권리관계, 제시외 건물 및 기계·기구 포함, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~100% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 따라서 본 건 역시 감정가 1,472,655,400원의 80%~100% 범위, 즉 약 1,178,124,320원 ~ 1,472,655,400원 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 조사, 권리 분석 최종 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.