나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30012 [1] 광주광역시 북구 운암동 940 운암프라자 1동 15층1514호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 태목리 소재 "태암마을" 내에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대임.
기호6, 7, 9 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 대치리 소재 "한재중학교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호3 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등
전반적인 교통 사정은 보통인 편임.
기호6, 7, 9 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 인근
북측 및 남동측으로간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호3 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호6, 7 : 사다리형의 토지로서, 주거기타로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호3 : 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.
기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며,
기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호3 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호6, 7, 9 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한재초, 한재중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창임.
기호5 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 제1,2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.
기호8 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 제2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3 : 단독주택임.
기호5 : 저온창고 및 사무소로 이용중임.
기호8 : 제조업소 및 사무소(1층)와 창고(2층)로 이용중임.

설비내역

기호3 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호6, 8 : 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

- 귀 제시목록 상 기호3 건물의 지붕은 슬래브지붕이나,
현 슬래브위 아스팔트슁글지붕임.
- 귀 제시목록 상 기호5 건물의 면적은 243㎡이나, 82.24㎡의 연결증축으로
일반건축물대장(갑)상 등재돤 전체면적은 325.24㎡임(2024.01.증축).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 동측으로 북문대로가 통과하는 등 제반
교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물내
15층 1514호 및 15층 1515호(복도식, 남서향)로서,
외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1, 2 공통 : 아파트임.

설비내역

기호1, 2 공통 : 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에, 남서측, 남측 및 남동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2014-11-01),
시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉),
중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경30012 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 운암동 940 운암프라자 1동 15층 1514호

* 용도: 아파트

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적: 11.92㎡ (약 3.61평)

* 건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물정보:

* 준공연도: 2006년 12월 29일

* 총 층수: 18층 (본건 15층)

* 전용면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 호별 분양면적이 직접 명시되어 있지 않으나, 건물 총 연면적은 37,994.1539㎡입니다.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

* 교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 동측으로 북문대로가 통과하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건이 속한 건물 부지는 북서측으로 중로, 남서측, 남측 및 남동측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 운암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김수아

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2017-03-24

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 임차인의 대항력 유무와 인수 보증금 0원이라는 점을 면밀히 확인하시는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 운암동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 배후 주거 단지가 형성되어 있어 일정한 상권 수요가 존재합니다.

* 운암프라자 건물 내 상가 시설 외에도 주변의 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 아파트 자체는 주거 목적이므로 상권 분석이 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 지역 내 상권의 전반적인 활성화 여부는 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 인근에 운암초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 주변으로 아파트 단지 및 상가가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 운암초등학교 외에도, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설은 차량으로 단시간 내 이용 가능한 거리에 위치할 것으로 판단됩니다.

* 주차: 해당 건물은 총 25대의 주차 공간(지상 2대, 지하 4대)을 확보하고 있으며, 세대별 주차 공간은 별도 확인이 필요합니다.

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.

* 관리사무소 연락처: 0625150562

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 병합 사건: 본 건은 중복 사건 및 중복 병합 사건으로 진행 중입니다. 이는 관련 법적 절차가 복잡할 수 있음을 의미하므로, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인(김수아)이 존재하지만, 인수 보증금은 0원으로 신고되었습니다. 임차인의 권리 관계 및 배당 여부를 철저히 확인하여 명도 관련 분쟁 소지를 사전에 차단해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 주거와 상업이 혼합된 지역에 위치한 아파트입니다.

* 운암초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 경매 절차 상 중복 사건 및 대항력 있는 임차인의 존재는 주의가 필요하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 잠재적 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 및 최근 시세 데이터를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 수익성을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 운암동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 초등학교 인접: 자녀가 있는 가구에 매력적인 교육 환경을 제공합니다.

* 실거주 및 임대 목적 투자 적합: 아파트의 특성상 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 입찰가 전략: 최근 실거래가를 바탕으로 한 합리적인 입찰 전략 수립 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000원

* 최근 실거래 사례 (38.61㎡ 기준):

* 2026년 3월 7일 (16층): 78,000,000원

* 2026년 5월 2일 (3층): 75,000,000원

* 본건은 15층으로, 최근 거래된 16층(7,800만원)과 3층(7,500만원)의 중간 지점에 위치합니다. 감정가 7,700만원은 두 거래 사례의 중간 값과 유사합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 77,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 단, 경쟁 입찰자의 수, 경매 진행 상황, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.