나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30012 [3] 전라남도 담양군 대전면 태목리 337-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 태목리 소재 "태암마을" 내에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대임.
기호6, 7, 9 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 대치리 소재 "한재중학교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호3 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등
전반적인 교통 사정은 보통인 편임.
기호6, 7, 9 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 인근
북측 및 남동측으로간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호3 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호6, 7 : 사다리형의 토지로서, 주거기타로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호3 : 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.
기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며,
기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호3 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호6, 7, 9 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한재초, 한재중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창임.
기호5 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 제1,2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.
기호8 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 제2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3 : 단독주택임.
기호5 : 저온창고 및 사무소로 이용중임.
기호8 : 제조업소 및 사무소(1층)와 창고(2층)로 이용중임.

설비내역

기호3 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호6, 8 : 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

- 귀 제시목록 상 기호3 건물의 지붕은 슬래브지붕이나,
현 슬래브위 아스팔트슁글지붕임.
- 귀 제시목록 상 기호5 건물의 면적은 243㎡이나, 82.24㎡의 연결증축으로
일반건축물대장(갑)상 등재돤 전체면적은 325.24㎡임(2024.01.증축).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 동측으로 북문대로가 통과하는 등 제반
교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물내
15층 1514호 및 15층 1515호(복도식, 남서향)로서,
외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1, 2 공통 : 아파트임.

설비내역

기호1, 2 공통 : 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에, 남서측, 남측 및 남동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2014-11-01),
시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉),
중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

전라남도 담양군 대전면 태목리 337-4

2.2. 물건종별

단독주택 (토지/건물 일괄매각)

2.3. 토지면적

469. 00㎡ (약 141.89평)

2.4. 건물면적

199. 53㎡ (약 60.36평) (본 건물) / 제시외 건물: 47.00㎡ (약 14.22평)

2.5. 감정가

385,921,600원

2.6. 경매 구분

부동산강제경매

2.7. 사건번호

광주지방법원 2025타경30012 (3)

2.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2.9. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

기호3 토지는 전라남도 담양군 대전면 태목리 "태암마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 소재하는 순수 농촌지대입니다.

기호6, 7, 9 토지는 전라남도 담양군 대전면 대치리 "한재중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을 입구 또는 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

기호3 토지는 남동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며, 기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호3 토지: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)입니다.

기호6, 7, 9 토지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한재초, 한재중학교), 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2017년 6월 14일 접수된 광주은행 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황 (채권 총액)

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 1,207,900,000원입니다.

주요 권리 내역으로는 소유권이전, 근저당권(광주은행), 소유권이전청구권가등기(김수범), 가압류(신용보증기금), 강제경매(주식회사광복유지), 가압류(전남신용보증재단), 임의경매(광주은행) 등이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 등기부상으로 별도 명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 태목리 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌지대로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근 대치리 지역은 한재중학교를 중심으로 중소규모 공장 및 주택이 분포하여, 지역 내 기반 시설이 일부 갖추어진 주거 및 생산 활동 지역으로 볼 수 있습니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

한재초등학교, 한재중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다 (상대보호구역으로 지정됨).

5.2. 편의시설

마을 입구 및 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

생활 편의를 위한 기본적인 편의시설은 인근 지역에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 자연환경

순수 농촌지대로 분류되어 있어, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 권리 관계

다수의 근저당, 가압류, 경매 등 복잡한 권리 관계가 등기부에 설정되어 있습니다. 말소기준권리 외 권리는 매각으로 소멸되나, 권리 분석 및 명도 시 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물(약 47.00㎡)이 포함되어 있어 명도 및 이용 시 관련 사항을 고려해야 합니다.

6.3. 용도지역 및 제한사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 상태 및 공부와의 차이

감정평가서 상 건물 구조 및 지붕 마감에 대한 현황과 공부와의 차이가 일부 존재하며, 특정 건물(기호5)의 면적 증축 관련 내용이 있어, 실제 현황과 공부상의 차이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 한적한 환경과 더불어 인근 학교 및 편의시설 이용이 가능한 입지입니다.

토지 및 건물에 대한 감정가는 385,921,600원으로 책정되었으나, 다수의 채권 및 복잡한 권리 관계가 존재하며, 제시외 건물 포함, 용도지역 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

또한, 건물 현황과 공부상 차이, 증축 관련 사항 등 현장 확인이 필수적입니다.

투자자는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농촌 지역의 쾌적한 주거 환경

조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 복합적인 토지 이용 가능성

단독주택 부지 외에도 일부 지역은 주거/기타, 도로 등으로 이용 중이며, 향후 활용 방안에 따라 다각적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 용도지역 제한 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 385,921,600원입니다.

하지만, 제시된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재로서는 유사 물건에 대한 실시간 시장 가격 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

일반적인 경매 시장의 상황과 본건의 입지, 권리 관계, 물건 상태 등을 고려하여, 잠재적 투자자는 270,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 예비 조사 및 현장 확인 후 조정되어야 하는 잠정적인 금액입니다.

10. 별도 담보물 분석: 광주광역시 북구 운암동 아파트

10.1. 소재지

광주광역시 북구 운암동, 운암초등학교 동측 인근.

10.2. 물건 종별

아파트 (18층 건물 내 15층 1514호, 1515호).

10.3. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트벽식구조, 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 15층에 위치합니다.

10.4. 시세 분석

본 건은 광주광역시 북구 운암동의 아파트로서, 주변에 아파트 단지 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용 지역입니다.

운암초등학교 인근의 개발된 주거 지역으로, 교통 사정이 무난한 편입니다.

제공된 정보에 정확한 전용면적 및 분양면적이 명시되지 않아 개별 호실의 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다.

인근 유사 아파트 단지들의 시세는 호실 크기, 연식, 층수, 단지별 특성에 따라 다르나, 대략 2억원에서 4억원 이상까지 형성되어 있습니다.

본 건은 총 채권액 12억원 이상에 공동 담보로 포함되어 있으며, 해당 물건의 정확한 가치 평가는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

10.5. 예상 입찰가

정확한 면적 및 개별 호실 정보 부족으로 인한 시세 분석의 한계로 인해, 본 건에 대한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

광주광역시 북구 운암동의 아파트 시세 동향을 참고하여, 개별적인 가치 평가 및 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.