나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30012 [2] 광주광역시 북구 운암동 940 운암프라자 1동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 태목리 소재 "태암마을" 내에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대임.
기호6, 7, 9 : 본건은 전라남도 담양군 대전면 대치리 소재 "한재중학교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호3 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등
전반적인 교통 사정은 보통인 편임.
기호6, 7, 9 : 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며, 인근
북측 및 남동측으로간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호3 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호6, 7 : 사다리형의 토지로서, 주거기타로 이용중임.
기호9 : 사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호3 : 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.
기호6은 북서측으로, 기호7은 북동측으로 세로(가)에 접하고 있으며,
기호9는 북서측 및 남동측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호3 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호6, 7, 9 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한재초, 한재중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(대치리느티나무 천연기념물284호)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창임.
기호5 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 제1,2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.
기호8 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 제2종근린생활시설로서,
외벽 : 판넬마감,
내벽 : 페인팅 마감, 판넬마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3 : 단독주택임.
기호5 : 저온창고 및 사무소로 이용중임.
기호8 : 제조업소 및 사무소(1층)와 창고(2층)로 이용중임.

설비내역

기호3 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호6, 8 : 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

- 귀 제시목록 상 기호3 건물의 지붕은 슬래브지붕이나,
현 슬래브위 아스팔트슁글지붕임.
- 귀 제시목록 상 기호5 건물의 면적은 243㎡이나, 82.24㎡의 연결증축으로
일반건축물대장(갑)상 등재돤 전체면적은 325.24㎡임(2024.01.증축).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 동측으로 북문대로가 통과하는 등 제반
교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 및 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 18층 건물내
15층 1514호 및 15층 1515호(복도식, 남서향)로서,
외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호1, 2 공통 : 아파트임.

설비내역

기호1, 2 공통 : 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에, 남서측, 남측 및 남동측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역(2014-11-01),
시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉),
중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 광주지방법원 2025타경30012 (2)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 940 운암프라자 1동 15층 1515호

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

토지면적: 11.92㎡ (약 3.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 대항력있는임차인

건축물 표제부 요약:

* 건물명: 운암프라자 1동

* 주용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등

* 총 동수: 1개동

* 총 세대수: 240세대

* 총 건물 면적: 37,994.15㎡ (약 11,493.7평)

* 대지 면적: 6,721㎡ (약 2,033.3평)

* 건축 면적: 3,322.62㎡ (약 1,005.2평)

* 건폐율: 49.44%

* 용적률: 354.34%

* 사용 승인일: 2006년 12월 29일

* 최고 층수: 18층

아파트 정보:

* 아파트명: 운암프라자

* 주소: 광주광역시 북구 운암동 940

* 사용 승인일: 2006년 12월 29일

* 동수: 1개동

* 세대수: 240세대

* 총 면적 (건물 연면적): 18,245.393㎡ (약 5,519.5평)

* 주차 대수 합계: 235대 (지하 210대, 지상 25대)

* 전기차 충전기 (지하): 3대

* 해당 호실의 전용 면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통 상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 단지 동측으로 북문대로가 통과하여 차량 이용이 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽영우

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 14일

* 확정일자: 2023년 7월 7일

* 배당신고일자: 2025년 1월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 70,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다. 명확한 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 (2024년 12월 23일)

- 매각으로 소멸될 권리: 주택임차권(곽영우)을 제외한 모든 권리(소유권 이전, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 곽영우 씨의 보증금 70,000,000원 인수 여부가 주요 쟁점입니다. "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 배당을 통해 임차인이 보증금을 회수할 수 있음을 시사하지만, 법원 집행 절차 및 배당표 확정 시까지 최종 확인이 필요합니다.

- 등기부 채권 총액: 317,900,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 운암동 일대는 아파트 단지와 상가가 밀집된 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 양호한 편입니다.

* 제2, 3종 일반주거지역 및 준주거지역 등으로 지정되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역 특성을 가집니다.

* 인접 도로의 접근성이 좋아 물류 및 외부 활동에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 운암초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다. (참고: 제공된 감정평가서 요약 일부에 담양군 소재 학교 언급이 있으나, 본건 물건 소재지는 광주광역시 북구이므로 광주 지역 교육 시설을 우선 고려합니다.)

* 교통 및 편의 시설: 북문대로 인근에 위치하여 시내외 이동이 편리하며, 버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 상가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 아파트 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하) 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 곽영우 씨의 보증금 70,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서의 분쟁 및 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 대항력 있다는 사실 간의 해석에 신중함이 요구됩니다.

* 중복/병합 사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복되거나 병합되어 진행되는 경우, 사건 처리 절차가 복잡해지거나 예측 불가능성이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2006년 준공된 건물로, 18년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 주변 개발 및 환경 변화 가능성은 상존합니다.

1.6. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 운암동 운암프라자 1동 15층 1515호는 광주 도심 내 아파트 단지와 상가 혼용 지역에 위치하여 주거 편의성이 높고 교통 접근성이 양호한 물건입니다. 경매 절차상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수로 작용할 수 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 함께 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 명도 계획을 철저히 수립한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실질적 투자 비용이 달라질 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 38.61㎡)의 운암프라자 아파트 매매가는 대략 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 77,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원에 대해 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점을 감안하여, 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 없다고 가정합니다. 이 경우, 낙찰가에서 추가적인 인수 보증금을 제외한 실질적 취득 비용을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 본 건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 감정가의 90% ~ 110% 수준, 즉 약 69,300,000원에서 84,700,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 관련하여 법원의 최종 판단 및 배당 결과에 따라 실제 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 및 법원 공고 내용을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.