나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30120 [2] 전라남도 곡성군 겸면 송강리 695-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리 소재「대흥마을」인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1) 부정형의 답, 본건 2) 사다리형의 답, 본건 3) 세장형의 답으로 이용중임.

인접 도로상태

㉠ 본건 1) 남동측으로 포장농로가 개설되어 있음. ㉡ 본건 2) 북동측으로 포장농로가 개설되어 있음. (남서측으로도 포장농로가 개설되어 있으나 북동측으로 진입가능함.) ㉢ 본건 3) 서측으로 아스팔트포장도로, 남측으로 포장농로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(대흥천 소하천 구역 001)<소하천정비법>, 소하천예정지(대흥천 소하천 예정지 010)<소하천정비법>임. <본건 2> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(400m제한구역(소,젖소_1500제곱미터이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 가축사육제한구역(400m제한구역(소,젖소_1500제곱미터이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(대흥천 소하천 예정지 005)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30120 (2)

* 소재지: 전라남도 곡성군 겸면 송강리 695-8

* 용도: 답

* 감정가: 38,558,000원

* 토지면적: 1483.00㎡ (약 448.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 장OO

1.1. 물건개요

* 본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리에 소재한 답(농지)으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 존재하지 않습니다.

* 감정가는 38,558,000원이며, 토지 면적은 1483.00㎡(약 448.6평)입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 공유물분할을 위한 경매입니다.

* 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

* 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 입찰 보증금 전액이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리 「대흥마을」 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 1)은 남동측으로 포장농로가, 본건 2)는 북동측으로 포장농로가 개설되어 있습니다. (본건 2)는 남서측으로도 포장농로가 있으나 북동측 진입이 가능합니다.)

* 본건 3)은 서측으로 아스팔트포장도로, 남측으로 포장농로가 각각 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리 변동 사항

* 등기부등본상 최초 소유권 이전은 1979년 8월 14일 장경 외 1명에게 이루어졌습니다.

* 이후 지분 이전(증여, 협의분할에 의한 상속)을 거쳐 여러 명에게 소유권이 분할되었습니다.

* 최근 권리 변동 사항으로는 2022년 3월 14일 장세 에게 지분 이전(협의분할에 의한 상속)이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리는 2026년 1월 13일 접수된 강제경매(갑5)로, 해당 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특이하게도 해당 강제경매의 권리자는 장재 이며, 권리금액은 0원으로 기재되어 있고, 등기부채권 총액 또한 0원입니다. 이는 실무상 흔치 않은 경우로, 등록 절차상 발생한 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역적 특성

* 본 물건이 소재한 곡성군 겸면 송강리는 주로 농업 활동이 이루어지는 전형적인 농촌 지역입니다.

* 「대흥마을」 인근의 농경지와 일부 단독주택지가 분포하고 있습니다.

4.2. 생활 편의성

* 차량을 이용한 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

* 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있으며, 농촌 지역의 생활 환경을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한 및 규제

* 본건 1)은 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지에 해당합니다.

* 본건 2) 및 3)은 농림지역으로, 가축사육제한구역(200m/400m), 농업진흥구역에 해당합니다.

* 특히, 농업진흥구역은 농지법에 따른 엄격한 규제를 받으므로, 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 농지 취득 관련 의무

* 농지법에 따라 농지 취득 자격을 증명해야 하며, 이를 충족하지 못하거나 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당하는 중대한 위험이 있습니다.

5.3. 기타 권리 및 경매 관련 특이점

* 공유물분할 경매라는 점은 복잡한 권리관계를 정리하는 과정이 필요함을 시사합니다.

* 말소기준권리가 권리금액 0원인 강제경매로 되어 있는 점은, 일반적인 경매와는 다른 특수성을 가지므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군 농촌 지역에 위치한 토지(답)로서, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 전액이 반환되지 않는 중대한 리스크가 존재합니다. 토지 이용 계획상 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 제한이 있어, 실제 이용 가능성을 철저히 사전 검토해야 합니다. 또한, 말소기준권리가 0원 권리인 강제경매로 기재된 점은 특이 사항으로, 경매 절차 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매를 통해 기존 공유 관계를 해소하고 단독 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 농업진흥구역 내 농지로서, 향후 관련 정책 변화나 농업 관련 지원 사업 등의 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 정보 외에 해당 지역의 유사 농지 실거래가, 토지의 실제 생산성, 주변 개발 계획, 그리고 매수인의 구체적인 토지 활용 계획 및 법규 검토 결과 등 심층적인 시장 조사와 현장 분석이 필수적으로 수반되어야 합니다. 농지취득자격증명 필수, 복합적인 토지 이용 제한, 그리고 0원 권리 경매라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.