나이스옥션 법원경매 마산 2023타경105323 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 748-1 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2023.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 "마산운전면허시험장" 남측
인근에 위치하며, 부근은 근린시설 및 아파트 등이 소재하며 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 광대한면의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한
조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 목록7은 지분매각
본건1~6 건물은 근린생활시설로서 목록1은 소매점(공실상태), 목록2는 식당 등, 목록3은 카운터 및 헬스장 등, 목록4는 목욕장(여탕), 목록5는 목용장(남탕), 목록6은 노유자시설(재활주간보호센터)로 이용 중임. 목록7은 도로로 이용 중임.
감정평가서상 건물에 소재하는 영업용 대형 보일러, 비상발전기, 수변전설비 등은 목록4, 5 목욕장의 전용설비로 건물에 포함 평가하였음.
2025. 5. 19. 박현국의 유치권신고서(공사대금 172,139,000원) 및 안영준의 유치권신고서(공사대금 284,140,000원)가 각 제출되었으나 그 성립여부는 불분명하며, 2025. 11. 4. 박현국, 안영준의 유치권포기신고서가 각 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2023타경105323 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 748-1

용도: 근린상가

감정가: 51,840,900,000원

토지면적: 1908.00㎡ (약 577.16평)

토지지분: 1842.0183㎡ (약 557.20평)

건물면적: 1954.54㎡ (약 591.26평)

건물지분: 1954.54㎡ (약 591.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권

주의사항: 재매각, 일괄매각, 목록7은 지분매각

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 "마산운전면허시험장" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린시설 및 아파트 단지가 소재하며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 자유로우며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용: 본건 토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 도로로 이용 중입니다. 서측으로 광대한 면적의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부요약(토지):

* 소유권: 박경섭 외 다수 지분 소유 (갑1, 갑11 등)

* 근저당: 주식회사에스지인베스트먼트대부 외 다수 (을3~9, 을14, 을3-6 등) - 채권 총액 약 4,507,000,000원. 말소기준권리는 2011-08-30 접수 주식회사에스지인베스트먼트대부의 근저당권입니다.

* 임의경매: 경남마산신용협동조합 (을23, 갑40) - 2023타경105323 사건으로 인한 임의경매개시결정.

* 말소예정: 매각으로 인하여 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 등기부요약(집합건물):

* 소유권보존: 박경섭 (갑1)

* 근저당: 주식회사에스지인베스트먼트대부 외 다수 (을1~6) - 채권 총액 약 3,759,333,586원. 말소기준권리는 2018-04-30 접수 주식회사에스지인베스트먼트대부의 근저당권입니다.

* 임의경매: 경남마산신용협동조합 (갑40) - 2023타경105323 사건으로 인한 임의경매개시결정.

* 말소예정: 매각으로 인하여 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜한일웰빙사우나(대표자:신미래)

보증금: 50,000,000원

차임: 7,000,000원

사업일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2025-02-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박 (상가건물임대차현황서상)

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

사업일자: 2021-01-05

확정일자: 2021-01-05

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 신 (고운재활주간보호센터)

보증금: 70,000,000원

차임: 3,000,000원

사업일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2025-02-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤 (상가건물임대차현황서상)

보증금: 70,000,000원

차임: 500,000원

사업일자: 2024-05-31

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 유치권 현황:

* 2025년 5월 19일, 박현국(공사대금 172,139,000원) 및 안영준(공사대금 284,140,000원)의 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 2025년 11월 4일, 박현국, 안영준 모두 유치권 포기 신고서를 제출하였습니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설 및 아파트가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, "마산운전면허시험장" 인근에 자리하고 있습니다. 목록1(소매점), 목록2(식당), 목록3(헬스장), 목록4,5(목욕장), 목록6(노유자시설) 등 다양한 업종으로 현재 이용 또는 이용 가능한 상태로 보입니다. 도로로 이용 중인 목록7을 포함하여 종합적인 활용 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 마산운전면허시험장이 인근에 있어 관련 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리할 수 있습니다. 또한, 인근 아파트 단지 및 근린시설이 있어 배후 수요가 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되므로, 이전 입찰 과정에서의 문제점이나 유찰 사유를 파악할 필요가 있습니다.

* 유치권 관련: 유치권 신고가 있었으나 포기되었으므로 현재는 소멸될 가능성이 높으나, 관련 분쟁 여지 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 중복/병합 사건: 다수의 사건이 병합되어 진행 중인 만큼, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 있을 수 있습니다.

* 건물 설비: 감정평가서상 영업용 대형 보일러, 비상발전기, 수변전설비 등은 목욕장 전용 설비로 건물에 포함 평가되었습니다. 매수 후 해당 설비의 이용 및 유지보수 관련 사항을 확인해야 합니다.

* 목록7 토지의 지분매각: 일괄매각 대상이나 목록7 토지는 지분으로 매각된다는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면의 근린상가로서, 다양한 용도로 활용 가능한 건물과 도로로 이용 중인 토지를 포함하고 있습니다. 감정가는 51,840,900,000원으로 책정되었으며, 재매각 절차가 진행 중입니다. 등기부상 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각 이력, 유치권 신고 후 포기 처리된 점, 중복/병합 사건이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 다양한 용도의 근린생활시설 및 노유자시설 포함: 소매점, 식당, 헬스장, 목욕장, 재활주간보호센터 등 다양한 업종으로 활용 가능한 공간이 존재합니다.

* 마산운전면허시험장 인근 입지: 시험장 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있습니다. (단, 목록7은 지분매각)

* 말소 예정 권리 다수: 매각으로 인해 대부분의 부담이 되는 권리가 소멸될 가능성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 복합적인 권리 관계와 함께 유치권 관련 특이사항이 존재합니다. 감정가 51,840,900,000원을 기준으로, 상기 명시된 모든 임차인의 보증금은 인수되는 금액이 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 유찰 정도, 시장 상황, 물건의 명확한 권리관계 재확인, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 대략적인 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.