나이스옥션 법원경매 마산 2025타경353 [6] 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 488 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외수목(6-1, 6-2) 매각포함. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
공부상 지목은 답이나 현황 과수원으로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 마산지원 2025타경353 (6)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 488

용도 (공부상): 답 (논)

감정가: 24,892,000 원

토지면적: 493.00㎡ (약 149.13평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엄OO

등기부채권 총액: 120,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요: 제출하지 않을 경우 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 공부상 지목은 '답'이나, 현재 과수원으로 이용 중입니다.

* 지적도상 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 제한될 수 있습니다.

* 제시외 수목 포함: 토지매각에 제시외 수목(6-1, 6-2)이 포함되어 매각됩니다.

* 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 장암리에 소재하고 있습니다. 칠원읍은 함안군의 동부에 위치하며 창원시 내서읍과 접하고 있습니다. 인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

해당 물건지는 지적도상 맹지이므로 도로에 직접 접하지 않아 차량 진출입이 원활하지 않을 수 있습니다. 농업 활동을 위한 최소한의 차량 접근은 가능할 수 있으나, 일반적인 생활 교통망과는 다소 거리가 있습니다. 인근 도로망 확충 계획이나 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 환경

주변 지역은 농경지와 과수원, 그리고 일부 주거지가 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 주변 시설 및 혐오시설 유무에 대한 추가 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 다만, 최근 함안군 칠원읍 지역에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김동출 (1994-09-23)

* 소유권이전: 김대홍 (2015-10-12)

* 근저당권: 엄태곤 (2023-11-09, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 엄태곤 (2025-11-19, 120,000,000원) - 본 경매 사건의 근거

3.2. 권리 말소 및 인수

본 경매는 임의경매로 진행되어, 말소기준권리인 근저당권(엄태곤) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

함안군 칠원읍 장암리는 주로 농업을 기반으로 하는 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 칠원읍 소재지나 더 나아가 함안군 가야읍 또는 창원시 내서읍 등지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

칠원읍은 최근 신축 행정복지센터를 준공하며 행정, 문화, 복지 복합공간을 조성하는 등 주민 편의를 증진시키고 있습니다. 종합사회복지관, 국민체육센터, 군립도서관, 건강생활지원센터 등 다양한 프로그램 운영을 통해 주민의 건강과 문화생활을 지원하고 있습니다. 하지만 물건지인 장암리에서는 이러한 시설까지의 접근성이 제한적일 수 있으며, 가장 가까운 편의시설이나 의료기관, 학교 등은 칠원읍 소재지 또는 인근 도시를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 제한

해당 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 이용에 있어 법적, 물리적 제약이 발생할 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 토지사용 승낙이나 관통 도로 개설 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련 규제

공부상 지목이 '답'이므로 농지취득자격증명이 필수적입니다. 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 위험이 있습니다. 또한, 현재 현황이 '과수원'으로 이용 중이라는 점과 공부상 지목이 '답'이라는 점의 차이에 대한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 개발 및 이용 제한

농지법 등 관련 법규에 따라 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 현황과 공부상 지목의 불일치는 향후 토지 이용 계획 수립 시 복잡성을 더할 수 있습니다.

6.4. 제시외 수목

매각 포함된 제시외 수목(6-1, 6-2)은 매수인이 처리해야 할 사항이므로, 이에 대한 추가적인 비용이나 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 장암리에 위치한 토지로서, 비교적 저렴한 감정가를 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 필요, 현황과 공부상 지목 불일치 등 권리분석 외에 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 사항들이 많습니다. 현재 과수원으로 이용 중인 점과 농지로서의 가치, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가가 24,892,000원으로, 면적 대비 낮은 가격으로 평가되어 있습니다. 향후 농지 활용 가치나 주변 개발 여부에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 농업 기반 지역

함안군 칠원읍은 농업이 발달한 지역으로, 관련 업종 종사자나 농업에 관심 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 24,892,000원을 기준으로 하되, 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필요 등 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 상태, 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 취득 가능성 등을 면밀히 파악한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 이하에서도 충분히 고려해볼 수 있으나, 맹지 해소 방안 마련 여부가 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.