나이스옥션 법원경매 마산 2025타경353 [3] 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 329-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외수목(3-1~3-4) 매각포함. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경353 (3)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 장암리 329-4

용도: 전 (농경지)

감정가: 59,135,800원

토지면적: 1548.70㎡ (약 468.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 단독 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엄OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

해당 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 장암리에 위치하며, 주변은 농경지가 분포하는 순수 농림지역으로 파악됩니다. 인근 지역은 역사적으로 아라가야의 고도로서 문화 유적이 산재해 있으며, 낙동강, 남강, 함안천 등이 합류하는 자연경관이 뛰어난 곳입니다. 함안군 칠원읍과 대산면을 연결하는 지방도 1041호선 확포장 공사가 2019년에 준공되어 접근성이 일부 개선되었으나, 해당 물건 자체의 도로 접근성은 '맹지'라는 점에서 추가 확인이 필요합니다.

* 교통상황

구체적인 대중교통 정보는 제공되지 않으나, 지방도로의 확포장 공사로 인해 전반적인 도로망은 개선 추세에 있습니다.

* 형태 및 이용상태

현재 용도는 '전'으로 농경지로 이용되고 있으며, 토지 면적은 1548.70㎡ (약 468.5평)입니다.

* 인접 도로상태

해당 토지는 지적도상 맹지로서, 직접적인 도로 접근성이 확보되지 않은 상태입니다. 이는 물건의 이용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

농업진흥지역 또는 기타 토지이용계획상의 제한사항은 추가 확인이 필요하나, '전' 용도 및 '농지취득자격증명' 필요 사항으로 보아 농업 관련 법규의 적용을 받을 가능성이 높습니다.

* 제시목록 외의 물건

제시외 수목(3-1~3-4)이 매각에 포함되어 있습니다.

* 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 명백한 차이는 발견되지 않습니다.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대차 관계는 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약

* 소유권 현황

등기부상 소유권은 김동출(1995년 소유권이전) 및 김대홍(2015년 소유권이전)에게로 이전되었습니다.

* 말소기준권리

말소기준권리(을13)는 2017년 10월 27일자 진주저축은행 근저당권입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구의 모든 권리(근저당권, 지상권설정, 임의경매)는 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2.2. 임차인 현황

* 임차인 인수 금액

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

3. 상권분석

해당 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 별도의 상권 분석보다는 농업 환경 및 지역 개발 잠재력에 대한 분석이 우선시되어야 합니다. 함안군은 역사 유적과 자연경관이 풍부하며, 지속적인 도로망 확충 사업이 진행되고 있습니다.

4. 생활정보

함안군은 다양한 문화 시설과 관광 자원을 보유하고 있습니다. 함안박물관, 말이산 고분군, 함주공원, 함안강나루생태공원, 연꽃테마파크 등이 있으며, 여항산 주변으로 고요한 자연경관을 즐길 수 있는 곳도 있습니다. 다만, 해당 물건지 자체의 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수

해당 물건은 '전' 용도의 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 신청은 해당 읍·면사무소에서 가능하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출 시 4일~7일, 농지위원회 심의 대상인 경우 14일 정도 소요됩니다.

* 지적도상 맹지

토지가 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태이므로, 건축 또는 실질적인 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다. 이는 향후 토지 활용 가치에 큰 영향을 미칩니다.

* 제시외 수목 포함

매각 물건에 제시외 수목(3-1~3-4)이 포함되어 있어, 이를 처리하거나 관리하기 위한 추가 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경매 절차상 인수되는 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 그러나 '전' 용도이면서 지적도상 맹지라는 점, 그리고 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크로 작용합니다. 토지 자체의 매력보다는 해당 지역의 향후 개발 가능성과 농지 관련 규제 완화 여부, 그리고 맹지 해소 방안 마련 가능성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 맹지 및 농지 취득 제한이라는 특수성으로 인해 일반 투자자들의 관심에서 멀어져 상대적으로 저평가될 가능성이 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 인접 도로 확보 및 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 농업적 가치: 순수 농경지로서 농업 경영을 목적으로 하는 실질적인 수요자에게는 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 농지의 최근 실거래가 및 공시지가 조사

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 비용 검토

* 맹지 해소를 위한 도로 확보 가능성 및 예상 소요 비용 분석

* 함안군 칠원읍 장암리 일대의 지역 개발 계획 및 전망 조사

* 현장 방문을 통한 토지 상태, 인근 편의시설 접근성, 혐오시설 유무 등 실질적인 가치 평가

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.